Время прочтения: 15 минут
3 июля 2024
Что такое капитальное строительство?
В статье мы разберемся, чем дом отличается от гаража с точки зрения законов и на какие аспекты работы строительных компаний это влияет
Содержание:
Что является объектом капитального строительства?
Градостроительный кодекс Российской Федерации дает следующее определение этого понятия:
«Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)».
К этому определению следует добавить, что ОКС должен быть связан с землей фундаментом глубокого заложения. Также капитальное строительство предполагает, что объекты потом нельзя или крайне затруднительно переместить на другой участок без нарушения характеристик всей конструкции.
Частный дом (или объект индивидуального жилищного строительства), над которым работает та или иная строительная компания, как правило, считается ОКС, если он строится на заглубленном фундаменте и на земельном участке, где разрешено подобное строительство. После завершения работ такую постройку можно признать капитальным зданием, строением или сооружением, чтобы ее хозяин мог получить свидетельство о собственности.
Различные постройки вроде бань, гаражей и даже заборов могут быть объектами капитального и некапитального строительства. Все зависит от фундамента и вида строения. Если баня стоит на фундаменте и ее не привезли собранную прямо на участок, то это уже не временная постройка и ее можно оформить в собственность (и платить налог).
Признаки того, что перед нами ОКС
Есть несколько важных признаков, которые указывают на капитальное строительство:
1. Особая конструкция
ОКС не предназначен для того, чтобы его транспортировать — его не получится разобрать и перевести куда-либо без потерь или даже просто передвинуть. Стоимость возможного перемещения будет слишком велика, она может равняться стоимости самого здания или сооружения.
2. Срок эксплуатации
Если при строительстве используются прочные материалы (бетон, кирпич и т.д.), то объект может прослужить от 25 до 100 лет.
3. Фундамент или связь с землей
Важны заглубленный фундамент или предваряющие строительство земляные работы (армирование, котлован).
4. Подземные коммуникации капитального характера
Они свидетельствуют о том, что объект будет эксплуатироваться здесь долгие годы.
5. Нормативность
На ОКС разрабатывается особый проект и создается смета. Объект находится на участке, на котором разрешены постройки такого типа.
«В целях реализации в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства, разрабатывается рабочая документация, состоящая из документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификации оборудования и изделий» — Поставление «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»
6. Покупка и ипотека
ОКС можно оформить в собственность, купить, продать, взять в ипотеку и застраховать.
Чем капитальное строительство отличается от некапитального?
Некапитальное сооружение строится без глубокого фундамента. Его можно транспортировать — например, строительные бытовки постоянно перевозят на новое место, а купол воздухоопорного сооружения без труда демонтируют на лето.
В новой локации, куда его привезли, некапитальное сооружение легко продолжает выполнять свои функции. К таким объектам относят воздухоопорные сооружения, навесы, контейнеры, гаражи без фундамента, бытовки, временные заборы, теплицы и т.д.
Виды объектов капитального строительства
В поставлении «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (пункт 2) определяется 3 вида ОКС:
1. Объекты производственного назначения
Сюда относят все постройки производственного назначения (кроме линейных объектов) — заводы, комбинаты, фабрики, складские помещения.
2. Объекты непроизводственного назначения
Иными словами, это здания и сооружения жилого фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения.
3. Линейные объекты
Эти объекты тоже являются результатом капитального строительства: трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и т.д.
Как можно признать объект капитальным?
Для строительства бани, погреба, навеса, колодца, гаража и других объектов некапитального строительства также не нужно разрешение, если они соответствуют следующим критериям:
- количество этажей — не больше 3-х;
- высота — менее 20 м;
- площадь — до 1500 м².
Особый случай — это популярные сегодня каркасные дома на свайно-винтовом фундаменте. Можно сказать, что они являются промежуточным звеном между объектом капитального и некапитального строительства.
Статус каркасного дома крайне зависит от того случая и условий, в которых он возводится и эксплуатируется. Судебная практика предлагает различные решения для этой проблемы: в одном случае, дом признается капитальным строением, в другом случае — заявляется, что сваи можно легко вывинтить, а дом перевезти.
Как правило, признание объекта капитальным/некапитальным зданием или строением происходит через строительно-техническую экспертизу.
Когда данная экспертиза необходима:
- получить разрешение на строительство, чтобы оформить объект в собственность и избежать штрафа/сноса здания;
- отказаться от перемещения здания, если этого требуют административные органы;
- перестать платить налог за некапитальный объект;
- обойтись без штрафов, когда некапитальное здание пытаются признать капитальным, а оно стоит на земле, которая не предназначена для ОКС.
Почему важно отличать объект капитального и некапитального строительства?
Работа с объектами капитального строительства требует особого подхода. Во-первых, нужно уведомить о начале ИЖС, подготовить проект и всю необходимую документацию, соблюдать нормы во время проведения работ и обязательно оповестить органы местного самоуправления об окончании строительства.
Во-вторых, для регистрации объекта требуется получение документов о соответствии постройки проектной документации. Такой документ называется ЗОС (заключение о соответствии).
Однако все это совершенно не нужно, когда возводишь некапитальные сооружения — бани, гаражи и некоторые каркасные дома (мы делаем оговорку «некоторых», потому что судебная практика бывает разной).
