Налоговая реформа‑2026: что важно знать строителям

Кратко о налоговой реформе‑2026

Главные изменения для малого бизнеса

1. НДС и УСН
2. Патент, самозанятые и АУСН
3. Страховые взносы и ИП

Чем реформа грозит стройке

Какой режим налогообложения выбирать в 2026 году

1. УСН «доходы минус расходы» + НДС 5 %
2. Когда оставаться на ПСН и НПД
3. Когда осознанно идти на ОСНО

Почему без учета в 2026 году уже не выжить

Пошаговый план подготовки до 1 января 2026 года

Кратко о налоговой реформе‑2026

Налоговая система для бизнеса в России заметно меняется с 1 января 2026 года. На конец 30 ноября 2025 года уже известен пакет поправок в Налоговый кодекс, который повышает нагрузку и усложняет жизнь тем, кто работает «по‑старинке» — без учета, на патенте «для галочки» и с серыми выплатами. citeturn1search7turn1search11

Самое важное, что нужно понимать владельцу строительной компании или бригаде:

• НДС вырастает, и порог безналогового дохода по НДС для упрощенцев резко снижается.
• Патентная система сужается, часть видов деятельности потеряет право на ПСН.
• Льготы по страховым взносам для малого бизнеса урезаются, допвзносы ИП пересчитают по новым правилам.

В сумме это означает одно: без нормального финансового учета и прозрачной структуры бизнеса в стройке в 2026 году будет либо очень дорого, либо очень рискованно.

Материал носит обзорный характер и не заменяет индивидуальную консультацию с бухгалтером или налоговым консультантом. Нормы могут уточняться к моменту вступления реформы в силу — ориентируйтесь на актуальный текст Налогового кодекса и разъяснения ФНС.

Главные изменения для малого бизнеса

НДС и УСН

Первый и самый заметный блок реформы — это НДС и упрощенка.

1. Повышается базовая ставка НДС. Минфин предлагает увеличить основную ставку НДС с 20 % до 22 %. Это напрямую касается компаний на ОСНО и тех, кто по доходам вылетит из безопасной зоны упрощенки и станет плательщиком НДС. citeturn1search7

2. Снижается порог доходов для освобождения от НДС. Сейчас бизнес на УСН может не платить НДС, пока годовой доход не превысит 60 млн рублей. В реформе предусмотрено снижение лимита до 10 млн рублей в год. Всё, что выше, — и вы либо становитесь плательщиком НДС на УСН, либо уходите на ОСНО/АУСН. citeturn1search11

3. Появляются специальные ставки НДС для малого бизнеса. Для упрощенцев обсуждаются льготные ставки НДС: 5 % и 7 % в зависимости от оборота, а также полная ставка 22 % со стандартным правом на вычеты. Меньшая ставка обычно означает более простой учет, но без возможности зачесть «входящий» НДС от поставщиков. citeturn1search0turn1search9

Для стройки это принципиально: у вас большая доля материалов и подрядов. Если вы не учитываете расходы и не собираете документы, вам проще выбрать пониженную ставку без вычетов — но налог получится выше, чем у тех, кто ведет учет и может честно показать все затраты.

4. Учет по НДС становится обязательным для все большего числа упрощенцев. Как только вы вылетаете из лимита, нужно вести книги покупок и продаж, выставлять счета‑фактуры и сдавать декларации по НДС — даже если вы по‑прежнему на УСН. citeturn1search0

Патент, самозанятые и АУСН

Патентная система (ПСН). Патент сохраняется, но лимит выручки снижается до 10 млн рублей в год. Часть видов деятельности потеряет право на патент — в первую очередь это касается ряда торговых и транспортных направлений. citeturn1search5

Для стройки это значит, что сценарий «всё на патенте, остальное в кэше» становится куда менее жизнеспособным. Бригады и ИП на ПСН с выручкой выше лимита будут вынуждены переходить на УСН или другой режим — со всеми новыми требованиями.

Налог на профессиональный доход (НПД, самозанятые). Режим НПД продлевают до 2028 года без серьезных изменений. Для единичных мастеров и узких специалистов это по‑прежнему простой инструмент — но строить на нем целую компанию уже не получится: лимиты по выручке и запрет на наемный персонал никуда не делись. citeturn1search5

Автоматизированная УСН (АУСН). С 2026 года АУСН становится доступной шире. Это режим с максимально простым администрированием, но жесткими лимитами по обороту и видам деятельности. Для стройки это скорее нишевой вариант, который подходит небольшим проектным бюро или частным дизайнерам, но не тем, кто ведет полноценные объекты с бригадами и крупными закупками. citeturn1search5

Страховые взносы и ИП

Отдельный блок — страховые взносы.

1. Льготы по страховым взносам для МСП режут. Сейчас большинство субъектов малого и среднего предпринимательства могут применять пониженный тариф страховых взносов 15 % с части выплат. В рамках реформы с 2026 года право на льготный тариф сохранят только компании из ограниченного перечня приоритетных видов деятельности. Для остальных взносы по факту вырастут. citeturn1search4

2. Меняется расчет дополнительных 1 % взносов ИП. Для предпринимателей на УСН «доходы минус расходы» и ЕСХН 1 % взносов с дохода свыше 300 тыс. рублей будут считать не с полной выручки, а с разницы между доходами и расходами. Одновременно растут фиксированные суммы взносов и их максимальный размер на 2026 год. citeturn1search8

Для ИП‑строителей это двойной сигнал: с одной стороны, появляется справедливый учет реальной прибыли, с другой — без документального подтверждения расходов вы заплатите максимум.

Чем реформа грозит стройке

Строительный бизнес традиционно живет на границе формального и неформального. Материалы покупает один человек, работы закрывает другой, деньги проходят через третьего. В 2026 году такая модель станет слишком дорогой и рискованной.

Основные риски для строителей:

• Резкий рост налоговой нагрузки при выручке выше 10 млн рублей, если не учитывать расходы и не работать с НДС осознанно.
• Проблемы с банками и налоговой из‑за несоответствия движений по счетам и официальной отчетности.
• Невозможность защититься в споре с налоговой: без акта, договора и платежа по безналу расход просто «не существует» для ФНС.
• Ответственность руководителя за «серые» зарплаты и обналичку — в условиях усиливающегося контроля это уже не абстрактный риск, а регулярная практика проверок.

Если вы строите дом за 15–20 млн рублей «на одного ИП на патенте» и не ведете учета, реформу‑2026 вы почувствуете очень быстро. Любой такой объект теперь легко выбивается из лимитов по ПСН и НДС.

Какой режим налогообложения выбирать в 2026 году

Универсального ответа «всем на такой‑то режим» нет и быть не может. Но есть логика, которая хорошо работает именно в стройке.

УСН «доходы минус расходы» + НДС 5 %: рабочая связка для стройки

Для большинства зрелых строительных компаний базовый сценарий выглядит так: УСН «доходы минус расходы» 15 % плюс осознанная работа с НДС.

За счет реформы у упрощенцев появляется возможность применять пониженную ставку НДС 5 % (и 7 %) без права на вычет, либо полную ставку 22 % с правом зачесть «входящий» НДС от поставщиков. citeturn1search0turn1search9

В стройке, где значительная часть затрат — материалы и субподряд, при нормальном учете часто выгоднее:

• применять УСН 15 % по прибыли;
• выбирать ставку НДС 22 % с правом на вычеты;
• строить прозрачную схему работы с материалами (в том числе через агентские договоры), чтобы максимально «забирать» входящий НДС в зачет.

Но эта схема работает только тогда, когда у вас есть:

• аккуратные договоры с заказчиком и бригадой;
• понятный учет материалов по объектам;
• отчеты по каждому объекту: выручка, себестоимость, налоговая база.

Мы в 101 видим по пользователям: как только компания переходит с «кассы + тетрадки» на нормальный учет по объектам, УСН «доходы минус расходы» + работа с НДС перестает пугать — налоговая нагрузка становится прогнозируемой, а маржа по проектам растет.

Когда оставаться на ПСН и НПД

Патент и НПД остаются инструментами для небольших команд и одиночных мастеров.

Имеет смысл оставаться на ПСН или НПД, если:

• выручка стабильно ниже 10 млн рублей в год;
• нет наемного персонала или он минимален;
• вы берете немного объектов, работаете сами руками и не держите большую складскую программу.

Как только вы начинаете собирать команду, брать несколько объектов параллельно и заходить в чеки 5–10 млн рублей за дом — без УСН и нормальной модели с НДС риски становятся выше экономии.

Когда осознанно идти на ОСНО

ОСНО — это не приговор, а инструмент для крупных и чувствительных к НДС проектов. Иногда переход на общую систему — осознанный выбор:

• если вы работаете с девелопером или крупной корпорацией, для которых НДС критичен;
• если у вас большая доля закупок с НДС и длинный производственный цикл;
• если вы готовы к полноценному бухгалтерскому сопровождению и отчетности.

Для таких компаний ключевым становится не то, «какой режим дешевле на бумаге», а умение управлять налоговой нагрузкой через планирование выручки, расходов и инвестиций. Без учета по объектам это невозможно.

Почему без учета в 2026 году уже не выжить

Налоговая реформа‑2026 не «убивает бизнес», но убивает хаос. То, что раньше сходило с рук — тетрадка, кэш, непонятные договоры — теперь почти гарантированно превращается в проблемы.

Вам нужен учет, чтобы:

• понимать реальную прибыль по каждому объекту, а не «чувствовать по остаткам в кассе»;
• выбрать и обосновать налоговый режим (УСН, ОСНО, НПД) не на эмоциях, а на цифрах;
• подтвердить расходы перед налоговой: материалы, субподряд, зарплаты;
• избежать кассовых разрывов из‑за НДС и страховых взносов;
• строить доверие с заказчиком — показывать прозрачные сметы, акты и движения денег.

Приложение 101 как раз про это: вы видите по каждому объекту выручку, расходы, материалы, оплату бригаде и чистую прибыль. А когда учет в порядке, выбор налогового режима и разговор с бухгалтером превращаются из «боли» в спокойное планирование.

Пошаговый план подготовки до 1 января 2026 года

Если говорить практически, что стоит сделать уже сейчас, чтобы вход в 2026 год прошел максимально спокойно:

1. Оцените свою выручку и структуру бизнеса. Сложите обороты по всем ИП и компаниям, в том числе по картам и кэшу. Важно понять, где вы относительно лимита 10 млн рублей и как быстро можете его превысить.
2. Разберите расходы по 2–3 последним объектам. Представьте, что вы уже на УСН «доходы минус расходы» с НДС: какие расходы вы смогли бы подтвердить документами, а какие — нет.
3. Переведите учет из тетрадки в цифру. Начните хотя бы с фиксации всех поступлений и расходов по объектам в приложении 101: авансы, закупки материалов, выплаты бригаде, переводы между объектами.
4. Обсудите с бухгалтером или консультантом ваш сценарий. С готовыми цифрами вы быстрее выберете оптимальный режим: УСН 6 % / 15 %, работу с НДС, сочетание ИП и НПД.
5. Перепроверьте договоры. Внесите в них понятные формулировки по материалам, авансам, этапам работ и НДС. Это важно и для налоговой, и для отношений с заказчиками.
6. Настройте финансовый буфер. Заложите в цену проектов будущий рост налогов и взносов. Лучше чуть потерять в конкурентоспособности по цене, чем уйти в минус после первой же проверки.

Если вы чувствуете, что «теряетесь» в налогах‑2026, это нормально: реформу не до конца понимают даже многие бухгалтера. Ваша задача — знать основные правила игры и иметь по каждому объекту прозрачные цифры. Остальное можно делегировать специалистам.