Время прочтения: 10 минут
23 августа 2024
Чего ждать осенью 2024 на рынке недвижимости?
Статья поможет сделать правильный выбор тем, кто планирует покупку или продажу недвижимости в ближайшее время
Содержание:
Изменения на рынке недвижимости 2024
Что изменилось в сфере недвижимости в этом году? Очень многое. Основные перемены можно разделить по нескольким категориям:
- Закончилась универсальная льготная программа
Отмена господдержки — это одно из главных событий ипотечного мира в 2024 году. До 1 июля 2024 любой человек (даже без детей, законного брака или работы в IT) мог взять ипотеку от застройщика под 8% годовых.
Теперь же, если будущий заемщик не входит круг тех, кому доступны льготные программы, ему придется оформлять ипотеку по ключевой ставке. А она составляет уже 20,5% (на момент, когда вы прочитаете эту статью, цифра может измениться).
- По-прежнему нет льготных программ для покупки вторичного жилья
На рынке сложилась весьма интересная ситуация: люди измеряют стоимость жилья не его конечной ценой, а платежом по ипотечному кредиту. Например, семья по ипотечной программе на новостройку платит от 6% годовых (то есть 6 600₽ в месяц за каждый миллион), а, покупая вторичку, они уже платят 20% годовых (или 16 660₽ за каждый миллион кредита). Разница весьма существенная, поэтому в сегменте эконом и комфорт люди без первоначального капитала (например, после перепродажи недвижимости) выбирают новостройки, даже если они стоят дороже.
- Повышение первоначального взноса
Первоначальный взнос по ипотеке в 2024 году вырос до 30%. По сравнению с прошлым годом, он поднялся на 6 процентных пунктов. Получается, что для того, чтобы взять ипотечный кредит, требуется накопить почти треть от стоимости жилья. AGMagency подсчитали, сколько лет нужно копить на первоначальный взнос в 30% в разных городах России. Там есть вполне реальные цифры — в большинстве городов первоначальный взнос по ипотеке за однокомнатную квартиру можно накопить примерно за 3 года, если не тратить деньги на съемную квартиру. Съем жилья сильно увеличивает этот срок — от 6 лет в Воронеже до рекордных 81 года в Краснодаре (краснодарская аномалия?).
Мы задали вопрос о том, как эти и другие изменения повлияют на недвижимость в Сочи риелтору Инне Бакшеевой (ее выводы можно распространить не только на курортные города):
Осень ознаменована началом бархатного сезона в Сочи. Как правило, начиная с середины сентября, возрастает спрос и доля сделок на рынке в сегменте бизнес и элит-классе недвижимости, потому что контингент покупателей на Сочинском рынке меняется на более платежеспособный. Соответственно, при увеличении спроса растут цены. Недвижимость комфорт-класса зависима от ипотечных ставок. Высокие ипотечные ставки снижают спрос, поэтому ждать повышения цен и увеличения спроса в этом сегменте не стоит.
— Инна Бакшеева
риелтор, автор Telegram-канала о курортной недвижимости
Инна Бакшеева
риелтор, автор Telegram-канала о курортной недвижимости
Какие льготные ставки по ипотеке остались на рынке?
В зависимости от семейного положения, количества детей, места работы и места проживания граждане РФ могут взять ипотеку по одной из доступных льготных программ, которые все еще действуют:
Семейная ипотека
Это одно из самых популярных предложений на рынке — отличная ставка и вполне доступные лимиты по сумме кредита.
Ставка — 6% годовых.
Первоначальный взнос — от 20,1%.
Сумма ипотечного кредита — до 12 млн рублей в Москве и области, Санкт-Петербурге и области, и до 6 млн рублей — в других регионах РФ (в некоторых регионах можно оформить ипотеку на недвижимость большей стоимости, но тогда на часть кредита, которая выше установленной суммы, будет действовать рыночная ставка)
Программа доступна семьям с ребенком до шести лет или с ребенком-инвалидом до 18 лет или семьям с двумя и более детьми до 18 лет (второй случай работает только в определенных 35 регионах). Приобрести можно квартиру или дом.
IT-ипотека
Эту полюбившуюся многим программу продлили до 2030 года, однако с множеством изменений и нюансов.
Ставка — 6% годовых.
Сумма кредита — до 9 млн рублей (или еще ниже в зависимости от региональных программ).
Первоначальный взнос — не менее 20,1%.
Оформить IT-ипотеку могут только те заемщики, которые:
- работают в аккредитованных Минцифры IT-компаниях;
- имеют минимальный уровень зарплаты до вычета НДФЛ от 150 000₽ в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях и от 90 000₽ в других регионах и населенных пунктах.
И самое главное — теперь по IT-ипотеке нельзя купить недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге. На эти регионы приходилось больше половины выданных кредитов, что невыгодно государству, которое хочет удержать квалифицированных специалистов в регионах.
Сельская ипотека
Программа предлагает рекордно низкую ставку на покупку и строительство дома в сельской местности.
Ставка — от 2,7% годовых.
Срок кредита — от 25 лет.
Сумма кредита — до 6 млн рублей.
Первоначальный взнос — от 15%.
Изменения в эту программу пока что не внесли, но Минсельхоз уже предложил исключить из локаций, попадающих под действие сельской ипотеки, населенные пункты рядом с областными центрами и другими крупными городами.
Арктическая и дальневосточная ипотека
Программа, которая позволяет заемщикам оформить кредит с низкой ставкой на весь срок кредитования на территории Дальневосточного федерального округа и сухопутных территориях Арктической зоны Российской Федерации.
Ставка — не более 2%.
Сумма кредита — до 9 млн рублей.
Первоначальный взнос — 20%.
Оформить ипотеку на жилье в регионах Дальнего Востока или Арктики могут все граждане РФ при условии регистрации в течение 271 дня в приобретённом объекте недвижимости.
Каких изменений ждать осенью 2024?
Обсудим основные теории экспертов и заявления законодателей о том, как изменится рынок в ближайшие месяцы:
- Ежемесячные платежи могу стать неподъемными
Если не исходить из сценария, в котором законодатели решат вернуть низкую ключевую ставку, то постепенно спрос на покупку жилплощади с помощью ипотеки будет снижаться. Это повлечет за собой риск падения объемов ввода жилья в эксплуатацию.
Мы попросили нашего эксперта, риелтора Инну Бакшееву, прокомментировать повышение ключевых ставок:
По моему мнению, высокая ключевая ставка будет сохраняться еще достаточно длительный период времени. Если рассчитывать на снижение, то оно будет плавным и скорее всего придет к показателю более комфортных цифр не ранее, чем через 6−8 месяцев. Повышение ставки, если и возможно, то на незначительные показатели.
Не стоит забывать о ряде льготных ипотечных программ, которые после 1 июля стали более адресными, но, тем не менее, также доступны. Если вы подходите под ту или иную программу, рекомендую обязательно ею воспользоваться, потому что в нынешних реалиях, с официальным уровнем инфляции 10%, льготная ипотека — это совсем не «кабала», а «инвестиция» в ваше будущее.
— Инна Бакшеева
риелтор, автор Telegram-канала о курортной недвижимости
Инна Бакшеева
риелтор, автор Telegram-канала о курортной недвижимости
- Субсидирование процентной ставки от застройщиков
Многие застройщики уже начали предлагать ипотеку не под 20%, а под 10% и ниже на первые 2−3 года кредита. За чей счет этот банкет? За счет застройщика, который берет средства из собственных накоплений или заимствует их у банка. Он может субсидировать ставку на весь период, на пару лет или просто увеличить размер доступного кредита по льготной ипотеке.
- Цены на первичную недвижимость начнут падать
Многие эксперты предсказывают это, если не снизится ключевая ставка ЦБ. Возможно, уже этой осенью мы можем ожидать некоторое снижение цен, если, конечно, не будет никаких форс-мажоров (а это никто нам не может гарантировать).
Стоит ли копить или лучше взять и купить?
Это главный вопрос, волнующий тех, кто долго и упорно копил средства на первоначальный взнос, планируя взять ипотеку.
Стратегии могут быть разными:
- вложить средства во что-то другое, чтобы не потерять накопленное из-за инфляции;
- купить более доступную недвижимость;
- взять ипотеку и затем рефинансировать ее.
Мы обсудили возможные пути решения проблемы с Инной Бакшеевой, риелтором и автором Telegram-канала о недвижимости в курортных городах:
Если стоит необходимость в покупке квартиры я рекомендую не откладывать покупку на „потом“. Сейчас вторичный рынок на стороне покупателя, поэтому можно найти хороший вариант с приятным дисконтом от рыночной цены. Если Вы не подходите под программы льготных ипотек, не отчаивайтесь, рынок новостроек также предлагает альтернативные ипотеке инструменты для покупки в качестве рассрочек и отсрочек или субсидированных ипотек. Если вы обладаете достаточным бюджетом, то можно рассматривать миксовый вариант: внести минимальный размер первоначального взноса по ипотеке, а оставшуюся сумму разместить на вкладе и, возможно, доход от вклада будет полностью покрывать ипотечный платеж. Грамотный брокер по недвижимости предложит вам несколько стратегий и подготовит для вас инвестиционный расчет. Важно помнить, что идеального времени дождаться невозможно, идеальное время для покупки недвижимости — сейчас!
— Инна Бакшеева
риелтор, автор Telegram-канала о курортной недвижимости
Инна Бакшеева
риелтор, автор Telegram-канала о курортной недвижимости
Могут ли цены на недвижимость упасть?
Мы обсудили этот вопрос с Инной, чтобы немного успокоиться после чтения новостей из сферы недвижимости и более трезво посмотреть на реальность.
По мнению Инны, нам стоит придерживаться следующих положений:
- не рассчитывать на резкое падение цен в ближайшем будущем;
- принять тот факт, что рынок адаптируется к новым условиям.
Застройщики уже не раз проходили через различные кризисные ситуации, поэтому решение вопроса по реализации квадратных метров у них точно есть.
— Инна Бакшеева
риелтор, автор Telegram-канала о курортной недвижимости
Инна Бакшеева
риелтор, автор Telegram-канала о курортной недвижимости
Также Инна советует нам не впадать в уныние, аргументируя это тем, что мы не в первый раз проходим через непростые времена. А непростые времена имеют свойство заканчиваться.
На рынке недвижимости России сохраняется дефицит квадратных метров. Количество ветхого жилья с каждым годом увеличивается, а у граждан сохраняется потребность в улучшении жилищных условий. Не стоит уповать на то, что у населения нет денег на покупку квартир. Учитывая, что объем средств на депозитах составляет порядка 46 трлн. рублей, мы можем сказать, что покупательская способность у населения высокая. Как только закончится период высоких ставок по депозитам, этот объем денежных средств высвободится, и тогда рынок недвижимости снова будет в трендах для инвестирования.
— Инна Бакшеева
риелтор, автор Telegram-канала о курортной недвижимости
Инна Бакшеева
риелтор, автор Telegram-канала о курортной недвижимости
