Приемка квартиры в новостройке часто выглядит как быстрый визит за ключами. По факту это проверка качества работ застройщика и момент, когда фиксируются дефекты, которые потом будут исправляться за его счет.
Если на приемке промолчать, многие недочеты легко превратятся в расходы после ремонта: перекошенные окна, пустоты под штукатуркой, течи на соединениях, проблемы с вентиляцией. Исправлять это после переезда дольше, дороже и нервнее.
Ниже собран понятный маршрут осмотра и чек-лист приемки квартиры. В конце есть версия для печати, которую удобно распечатать и взять с собой.
- Зачем нужна приемка квартиры в новостройке?
- Что подготовить перед приемкой?
- Последовательность действий во время приемки квартиры
- Что важно особенно внимательно осмотреть во время приемки квартиры?
- Как фиксировать дефекты, чтобы их признали?
- Когда звать специалиста?
- Версия для печати: чек-лист приемки квартиры (скачать)root::49
Зачем нужна приемка квартиры в новостройке?
Приемка квартиры у застройщика нужна по одной причине: зафиксировать состояние жилья на момент передачи. Дальше начинается ремонт, завоз мебели, появляются следы эксплуатации. Спорить о том, когда возник дефект, становится сложнее.
Типовой сценарий такой: человек пришел на приемку после работы, в квартире темно, времени мало, застройщик торопит. Подписали акт, дома пересмотрели фото, заметили трещины, царапины на стеклах, кривые откосы. Дальше уже идут письма, претензии, повторные выезды.
Если нужен расширенный разбор именно приемки квартиры у застройщика с документами и логикой «что писать в смотровой лист», посмотри статью в нашем блоге: «Приемка квартиры у застройщика: подробная инструкция».
Что подготовить перед приемкой?
Подготовка решает больше половины задач. Приемка квартиры в новостройке часто проходит в черновом виде: ламп нет, розетки могут быть обесточены, в санузле темно. Без фонарика и зарядки часть проверок придется переносить на второй визит.
Еще важный момент: заранее уточни у представителя застройщика организацию осмотра. Сколько времени дают. Можно ли открыть окна. Есть ли доступ к щитку и счетчикам. Если часть проверок выполнить нельзя (нет электричества, воды, отопления не по сезону), это стоит записать в замечания отдельной строкой.
Что взять с собой на приемку квартиры:
- паспорт и договор
- блокнот и ручку
- смартфон с камерой и зарядку
- фонарик для темных мест
- строительный уровень
- зажигалку или свечу для проверки продувания и тяги
- рулетку или лазерный дальномер для проверки метража
- тестер электричества или зарядку для проверки розеток
- сменную обувь и одежду (если хочется)
Отдельно держи в голове пакет документов, который застройщик должен передать: акт приема-передачи, документы о вводе объекта в эксплуатацию, техпаспорт и кадастровые документы дома, гарантии на двери и счетчики (если выдаются отдельно).
Последовательность действий во время приемки квартиры
Маршрут нужен, чтобы не метаться по квартире. Когда прыгаешь между комнатами, легко пропустить дефект и забыть занести его в смотровой лист.
Проверку удобно вести от входа по кругу, затем пройти инженерку. Такой порядок подходит и для черновой, и для чистовой отделки.
- Шаг 1. Проверь входную дверь: повреждения, работа замков, плотность притвора, уплотнители.
- Шаг 2. Пройди окна и балконный блок: стекла, профили, фурнитура, монтажные швы, продувание.
- Шаг 3. Осмотри стены и проемы: трещины, геометрия, качество штукатурки (простукивание), следы влаги.
- Шаг 4. Проверь пол и стяжку: трещины, перепады, уклоны, примыкания, пороги, лоджию.
- Шаг 5. Подними взгляд на потолок: пятна, следы протечек, перепады по уровню.
- Шаг 6. Проверь электрику: щиток, автоматы, розетки, выключатели.
- Шаг 7. Проверь воду, отопление, канализацию, вентиляцию: течи, крепления, тяга.
Что важно особенно внимательно осмотреть во время приемки квартиры?
Ниже ключевые узлы, где чаще находят замечания на приемке квартиры в новостройке. Часть допусков и подходов опирается на практику контроля и на нормативы, которые применяют при монтаже оконных и дверных блоков и ограждающих конструкций (в работе часто всплывают ГОСТ 34378-2018, ГОСТ 30971-2012, СП 70.13330.2012, ГОСТ 30676).
Окна и балконные двери. Смотри окалину и следы от работ на стеклах, царапины на профиле и ЛКП, целостность уплотнителей, плавность открывания. Отдельная тема — монтажные швы: пена и изоляционные ленты должны быть целыми, без разрывов, без «дыр» по периметру. Вертикальность установки часто контролируют уровнем, ориентир по отклонению — до 4 мм. Если из окна дует, проверь это пламенем зажигалки или свечи и занеси в замечания.
Двери. Дверь должна открываться и закрываться без заеданий, ручки не должны болтаться, уплотнители стоят ровно. Ключи работают плавно. Глазок на месте. Любые сколы, вмятины, царапины фиксируй сразу.
Стены, пол, потолок. В черновой отделке проверь трещины на стенах, отсутствие следов влаги на потолках и полах. По уровню проверь перепады: ориентиры из практики чек-листов — отклонение пола и потолка до 20 мм, отклонение стен до 15 мм. Штукатурку стоит простучать металлическим стержнем ф10–12 или молотком: глухой звук указывает на отслоение. Для гипсовой штукатурки в приемке часто смотрят отсутствие бухтящих мест и расслоений, минимальная толщина обычно начинается от 5 мм (ориентируются на инструкцию производителя).
Монолитные стены и проемы. Смотри вертикальность (ориентир отклонения до 15 мм), плоскость (перепад под рейку 2 м — не более 10 мм), отсутствие видимой арматуры и масляных пятен. Высота проемов от чистой стяжки — от 2100 мм. По стяжке встречается контроль уклона: отклонение от заданного уклона — до 0,20% размера помещения, предельное значение — не более 50 мм.
Вентиляция. Убедись, что в шахтах кухни, ванной, туалета есть вентиляционные отверстия, внутри нет посторонних предметов. Тягу проверь пламенем зажигалки или свечи.
Электрика. Щиток без повреждений, есть счетчики и автоматы. Розетки и выключатели стоят ровно, не болтаются. Работу розеток проверяй тестером или зарядкой.
Отопление, водоснабжение, канализация. В отопительный сезон проверь радиаторы и отсутствие течи на стыках и подводках. Радиаторы должны быть закреплены, на них не должно быть следов влаги и повреждений. Проверь горячую и холодную воду, целостность канализационных труб, изоляцию стыков, наличие счетчиков. И простая проверка, которую пропускают: все краны на трубах должны плотно закрываться.
Если квартира в черновой отделке и хочется заранее понимать, что вообще входит в этот формат, полезна отдельная статья: «Черновая отделка: что входит и как принимать».
Как фиксировать дефекты, чтобы их признали?
Фиксация дефектов на приемке квартиры у застройщика держится на трех вещах: описание, место, доказательства. Если дефект есть в голове, его нет в споре.
Записывай замечания последовательно, по помещениям. У каждого пункта должна быть привязка: «комната, стена слева от окна, высота 1,2 м», плюс фото. Фото удобнее делать двумя кадрами: общий план (ясно, где это) и крупный план (ясно, что именно). Если есть линейка или рулетка, добавь ее в кадр.
После осмотра у тебя должен остаться документ с перечнем замечаний. У застройщиков он может называться смотровой лист, акт осмотра, приложение к акту приема-передачи. Смысл один: список дефектов подписан второй стороной или хотя бы принят в работу.
Когда замечаний много, спасает дисциплина хранения: фото, видео, список дефектов, переписка, даты. Для фотоотчетов по объектам у нас есть отдельный материал: «Фото и видео с объекта: понятные отчеты». Если нужен отдельный сервис под медиа и теги, посмотри 101 Photo.
Когда звать специалиста?
Специалист по приемке полезен, когда квартира большая, отделка предчистовая или чистовая, есть витражи, сложные узлы, дорогие окна. Еще он нужен, когда застройщик спорит с замечаниями и хочется получить измерения и формулировки без эмоций.
Инструменты, которые часто берут на профессиональную приемку квартиры в новостройке: лазерный уровень, рулетка, складная линейка, рейка 2 м, мультиметр, анемометр, металлический стержень ф10–12 для простукивания штукатурки, мел, маркер на водной основе, пузырьковый уровень 1000 мм, угломер. Зимой иногда добавляют тепловизор: он помогает увидеть зоны с пониженной температурой и найти проблемные места для повторного осмотра.
Отдельная ремарка по региональной практике: в Иркутске встречается подход, когда базовый тепловизор включают в стоимость выезда как визуальный инструмент без заключения. Профессиональная теплосъемка с отчетом обычно считается отдельно, от 3 тыс. рублей.
Цены на услуги приемки зависят от города, площади и выезда за город. Ниже — ориентиры из практики, чтобы было с чем сравнить предложения.
| Город / условия | Ориентир по стоимости |
|---|---|
| Москва, до 100 м² | 10 000 ₽ |
| Москва, свыше 100 м² | +100 ₽ за каждый м² |
| Регионы (в пределах города), до 50 м² | 5 000 ₽ |
| Регионы (в пределах города), 51–60 м² | 6 000 ₽ |
| Регионы (в пределах города), 61–70 м² | 7 000 ₽ |
| Выезд за город | +2–3 тыс. ₽ или по тарифу такси (зависит от исполнителя) |
Если приемка квартиры идет перед ремонтом, удобно позвать на осмотр того, кто будет делать отделку. Он увидит риски по своим работам: геометрию стен, перепады стяжки, узлы примыканий. Дальше эти замечания проще превратить в план работ и смету.
Версия для печати: чек-лист приемки квартиры (скачать)root::49
Ниже чек-лист приемки квартиры в новостройке в формате PDF. Его удобно распечатать и ставить галочки ручкой. Под каждой строкой можно дописать комментарий и номер фото.