Приемка квартиры у застройщика выглядит как что-то формальное: пришел, посмотрел, подписал акт приема-передачи, взял ключи. Но на практике это момент, когда решается, кто и за чей счет будет исправлять недоделки. После подписи доказывать проблемы становится сложнее.
Ниже — подробная инструкция, по которой удобно идти прямо на объекте. В конце оставила подводку к скачиванию чек-листа: его удобно открыть с телефона, поставить галочки и ничего не забыть. Основа чек-листа та же, что и в нашем материале про приемку квартиры от застройщика, только упакована в формат для поля.
Что подготовить к приемке квартиры от застройщика?
Большая часть ошибок на приемке происходит до входа в квартиру. Часто берут слот на час, приходят без документов, забывают зарядку для телефона и выясняют на месте, что на осмотре темно, потому что лампы отсутствуют.
Перед приемкой стоит уточнить у застройщика организационные вещи: сколько времени отведено, есть ли доступ к щитку, счетчикам, стоякам, можно ли открыть окна, включить воду, проверить вентиляцию. Если квартира без электричества, часть проверок фиксируется в замечаниях как «проверить невозможно».
Идти на приемку можно одному или с близким человеком. Однако со специалистом (например, с тем, кто будет делать вам ремонт) будет лучше и полезнее.
Что взять с собой:
- лазерный уровень или пузырьковый уровень, рулетка
- рейка 2 м (или ровное правило) для проверки плоскости
- фонарик, маркер на водной основе, малярный скотч для меток
- зарядка с индикатором или тестер розеток, лампочка для проверки света
- мультиметр (если умеешь пользоваться), лист бумаги для вентиляции
Расширенный набор с анемометром и тепловизором тоже встречается, особенно зимой. Это уже история про профессиональную приемку.
Как фиксировать недостатки, чтобы их признали?
Самая частая проблема звучит так: «мы устно проговорили, что переделают». Но запомните: устные обещания забываются. Работает только то, что закреплено в документах и привязано к фото.
Фиксация на приемке — это связка «описание дефекта → место → доказательство». Удобно вести все в одном порядке: помещение за помещением, с нумерацией замечаний. В тексте указывать, где именно дефект: комната, стена, привязка к окну/двери/стояку.
Фото лучше делать в двух планах: общий кадр (понятно, где находишься) и крупный (понятно, что не так). Видео одним дублем по квартире помогает, когда спор идет о масштабе проблемы. Эта логика фиксации в целом совпадает с тем, как мы советуем действовать при конфликтах по качеству работ: сначала доказательства, потом переговоры.
Если приемка идет параллельно с ремонтом, удобно складывать фото и замечания в единое хранилище проекта. В Приложении 101 этот подход используют для этапной приемки работ и согласований с подрядчиком, чтобы история по датам и материалам оставалась целой. Почитать можно здесь: «Как заказчик может контролировать подрядчика с помощью Приложения 101?»
Порядок осмотра на приемке квартиры
Данный маршрут подходит и для черновой, и для предчистовой отделки:
- Входная дверь, замки, притвор, откосы, следы повреждений.
- Окна и балконные блоки: стекла, профили, уплотнители, фурнитура, легкость открывания, примыкания.
- Стены: трещины, «бухтение» штукатурки (простукивание), пятна, видимая арматура, геометрия проемов.
- Пол: стяжка, трещины, перепады, уклоны, примыкания, пороги, лоджия.
- Потолок и швы плит: ровность, швы, следы протечек.
- Электрика: щиток, автоматы, УЗО, работа розеток и света (в пределах доступного).
- Отопление и вода: радиаторы, крепления, подтеки, стояки, запорная арматура, счетчики.
- Вентиляция: тяга, особенно в санузлах и кухне.
- Санузел: заглушки, запахи, выводы, состояние ниш, доступ к стоякам.
Часть критериев по допускам и типовым дефектам удобно держать в чек-листе. В нашем материале по приемке есть конкретика по окнам, стенам, стяжке, вентиляции, радиаторам и базовым проверкам.
Пара приметных дефектов, которые часто пропускают:
- Стекла с повреждениями. На стеклах встречаются «осколины» и следы от работ рядом с окнами. Это фиксируется сразу, позже спорить тяжело.
- «Бухтение» штукатурки. Простукивание дает глухой звук и намекает на отслоение.
- Запахи в санузле при заглушках. Если заглушки стоят, запахов быть не должно, это быстрый маркер проблем.
- Отопление и радиаторы. Смотри на подтеки и повреждения, фиксируй отсутствие отопления в замечаниях, если проверить нельзя.
Если хочется визуального ориентира по трещинам в штукатурке, можно держать под рукой такую картинку для сравнения (в чек-листе этот блок тоже полезен):
Что делать после осмотра?
После обхода у тебя на руках должен остаться документ с перечнем недостатков: смотровой лист, акт осмотра, приложение к акту приема-передачи. Название зависит от практики застройщика. Смысл один: дефекты описаны, застройщик подтверждает, что получил список.
Если застройщик предлагает подписать акт без замечаний «потом доделаем», возвращай разговор к бумаге: замечания фиксируются в документе сейчас. Подписанный акт без претензий снижает возможности давить на исправления.
Дальше обычно два пути:
- застройщик устраняет замечания в согласованный срок, затем идет повторный осмотр
- часть замечаний признается спорными, тогда помогает независимая экспертиза и формальная претензия
Тема «подписал, потом нашел» тоже встречается. Для таких случаев у нас есть отдельная юридическая заметка про явные недостатки работ после подписания акта: https://101-app.com/blog/obvious-work-drawbacks. Это полезно хотя бы для понимания терминов и логики доказательств.
Чек-лист приемки квартиры, с которым удобно отправиться на данное мероприятие
На 30-й минуте осмотра легко пропустить мелочи, которые потом превращаются в деньги. Формат «галочки + поле для комментария + место для фото» дисциплинирует.
Как пользоваться чек-листом на объекте:
- Откройте файл на телефоне или распечатай 2 экземпляра (один для себя, один для отметок застройщика).
- Идите по маршруту из чек-листа, не перескакивай между помещениями.
- На каждый дефект делайте фото и ставьте номер, который совпадает с номером в списке замечаний.
- В конце сверьте, что все замечания перенесены в документ застройщика и у тебя есть копия.
Скачать чек-лист можно по ссылке на нашем Яндекс Диске. Там мы собрали основные рекомендации в удобном формате, позволяющей от этапа к этапу проверить все важные нюансы, даже если вы не являетесь специалистом.