Что такое перепланировка?
Для начала обсудим, что вообще является перепланировкой, когда требуется официальное разрешение на какие-либо строительные работы.
Примеры перепланировки:
- объединение кухни и гостиной;
- перенос или расширение санузла (а также перенос «мокрой зоны» на кухне);
- устройство проёмов в несущих стенах;
- перенос батарей и стояков отопления;
- демонтаж встроенных кладовок, изменение коридоров.
Что не является перепланировкой?
Не всё, что мы делаем в квартире во время ремонта, считается перепланировкой. Согласования не требуется, если изменения не затрагивают несущие конструкции, коммуникации и техпаспорт.
Теперь приведем примеры работ, которые не являются перепланировкой:
- косметический ремонт (обои, покраска, натяжные потолки);
- замена сантехники без переноса коммуникаций;
- установка кондиционеров, встроенной мебели;
- замена дверей и окон (если не меняется конфигурация проёмов).
Когда нужно согласовывать перепланировку?
Согласование необходимо, если ремонтные или строительные работы:
- затрагивают несущие стены (например, новый проём);
- меняют площадь жилых и нежилых комнат;
- требуют переноса мокрых зон (ванную, кухню) над жилыми комнатами соседей;
- увеличивают или уменьшают площадь санузлов и кухонь;
- требуют переноса инженерных сетей (газ, отопление, вентиляция).
FAQ про перепланировку в квартире
— Сколько стоит перепланировка в квартире?
Цена зависит от сложности работ. Простые изменения (объединение санузла, демонтаж не несущих перегородок) обычно стоят от 30–50 тысяч рублей с учётом проекта и согласования. Если речь идёт о переносе кухни, инженерных коммуникаций или сложных конструктивных изменениях, стоимость может превышать 200–300 и более тысяч рублей.
— Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке?
Да, можно, но только с согласия банка, так как квартира находится в залоге. Проект согласовывается не только с жилищной инспекцией, но и с кредитной организацией. Банк чаще всего не препятствует, если перепланировка не ухудшает характеристики жилья и не снижает его рыночную стоимость.
—Как узаконить перепланировку в квартире после её выполнения?
Есть два пути:
- Через суд — если работы уже сделаны, а согласовать их «задним числом» не получилось.
- Через жилищную инспекцию — подача проекта, заключения технической экспертизы о безопасности изменений и заявления.
Второй путь обычно проще, но возможен только для тех перепланировок, которые изначально допустимы по нормам.
— Перепланировка квартиры в новостройке: есть ли нюансы?
Да. Многие застройщики сразу предлагают «варианты планировок» или даже допускают перепланировку на стадии ремонта. Это проще, чем в старых домах, так как проект здания ещё «свежий», и согласовать изменения через управляющую компанию и БТИ легче. Но любые изменения всё равно должны соответствовать строительным нормам.
— Перепланировка окна в квартире: возможно ли это?
Замена или изменение размера оконных проёмов, перенос или устройство новых окон — это серьёзная перепланировка. Она требует проекта и согласования, так как затрагивает фасад и конструктив здания. В исторических домах или на первых этажах с выходом на фасад такие изменения согласовать особенно сложно.
— Отказ в перепланировке квартиры: что делать?
Если жилищная инспекция отказала, нужно изучить причину: чаще всего это несоответствие проектных решений нормам безопасности или затрагивание несущих конструкций. Варианты действий:
- внести изменения в проект и подать повторно;
- оспорить отказ в суде (если уверены, что нормы не нарушены);
- рассмотреть альтернативное решение планировки.
— Какую перепланировку легко согласовать, а что согласовать почти невозможно?
| Легко согласовать | Почти невозможно согласовать |
|---|---|
| Демонтаж ненесущих перегородок | Снос или перенос несущих стен |
| Объединение санузла | Увеличение санузла за счёт жилой комнаты |
| Перенос дверных проёмов в ненесущих стенах | Перенос кухни в жилую комнату без соблюдения норм |
| Устройство встроенных шкафов, ниш | Устройство «мокрой зоны» (кухни, ванной) над жилыми комнатами соседей |
| Перенос электропроводки и розеток | Изменение фасада: расширение/перенос окон и дверей на улицу |
| Перепланировка на стадии ремонта в новостройке (по согласованию с застройщиком) | Устройство дополнительных проёмов в несущих конструкциях без усиления и проекта |
Как согласовать перепланировку в квартире в 2025? Краткая инструкция
Процедура согласования перепланировки в 2025 году выглядит так:
- Получить техническое заключение. Его готовит лицензированная проектная организация.
- Разработать проект перепланировки. Если затрагиваются несущие конструкции, проект обязателен.
- Подать документы в жилищную инспекцию (Жилинспекцию) или МФЦ.
- Дождаться решения. Обычно проверка занимает до 45 дней.
- Выполнить работы по утверждённому проекту.
- Принять комиссию. Специалисты проверят соответствие выполненных работ проекту.
- Внести изменения в технический паспорт квартиры.
Кто имеет право сделать проект перепланировки?
Сейчас будет важный момент, который важно запомнить: проект перепланировки может разрабатывать только организация или индивидуальный предприниматель, имеющий СРО-допуск (членство в саморегулируемой организации проектировщиков).
Чертежи «от руки» или эскиз от мастера не подойдут — без официального проекта согласование невозможно.
Куда подавать документы для согласования перепланировки?
В 2025 году документы можно подать через МФЦ (многофункциональный центр), Госуслуги (в некоторых регионах), mos.ru в Москве, напрямую в жилищную инспекцию или администрацию.
Стандартный пакет документов включает:
- заявление;
- правоустанавливающие документы на квартиру (выписка ЕГРН);
- технический паспорт БТИ;
- проект перепланировки;
- согласие собственников (если квартира в долевой собственности).
Что будет, если сделать перепланировку незаконно?
Если перепланировка выполнена без согласования:
- собственнику грозит штраф (до 2500 руб. для физлиц);
- жилинспекция может обязать вернуть квартиру в первоначальное состояние;
- продать квартиру с незаконной перепланировкой не получится (придётся узаконить работы).
В некоторых случаях незаконная перепланировка может создать угрозу безопасности (например, при нарушении несущих стен). Тогда собственник может даже лишиться квартиры через суд.