Динамика цен на недвижимость в начале 2026 года

Динамика цен на недвижимость редко выглядит как ровная линия. Весной рынок может замирать, к концу года снова ускоряться. Параллельно в новостях обсуждают ипотеку, ключевую ставку, скидки, рассрочки. В итоге складывается ощущение, что «цены на недвижимость» существуют сами по себе, без пояснений.

Ниже разбор, что происходит с динамикой цен на недвижимость в 2024–2025, на какие исследования можно опираться, и простой график с цифрами по рынку в целом.

Что происходит с ценами на недвижимость в 2024-2026 годах?

Если смотреть на рынок «сверху», 2024 год был весьма печальным (хотя, тут смотря кто оценивает): ипотека дорожает, спрос перестраивается, часть покупок уходит в сделки без кредита или в рассрочку, темпы роста цен становятся ниже, чем в период перегретого спроса.

В первой половине 2025 года это стало заметно по новостройкам: по индексу ДОМ.РФ рост в отдельные месяцы почти останавливался. В такие моменты «динамика цен на недвижимость» чаще напоминает плато: цифры меняются, резкого движения вверх нет.

К концу 2025 картина снова оживилась. На рынке обсуждали изменения в условиях семейной ипотеки, спрос в новостройках ускорился, рост цен в сделках подтянулся следом. Это удобно иллюстрируется декабрьской статистикой по сделкам: в новостройках и на вторичном рынке месячный прирост в декабре 2025 оказался заметным.

Где смотреть цифры и почему источники расходятся?

История из практики: человек продаёт квартиру, открывает агрегатор объявлений и видит, что «все подняли цены». Через неделю смотрит статистику по сделкам и видит другое движение. Ошибка не в статистике. Ошибка в том, что сравниваются разные показатели.

Чтобы динамика цен на недвижимость была понятной, сначала выбери тип данных:

• Сделки (факт): средняя цена квадратного метра по реально оформленным сделкам.
• Объявления (ожидания продавца): цены предложения почти всегда выше сделок и меняются по своей логике. В конце 2025 разницу между предложением и сделками отдельно подчёркивали аналитики.
• Официальные индексы: Росстат публикует индексы цен на первичном и вторичном рынке по субъектам РФ. Это удобно для сравнения регионов и кварталов.
• Отраслевые индексы: ДОМ.РФ ведёт индекс по первичному рынку и регулярно комментирует темпы роста.

Ещё одна причина расхождений: «средняя цена» чувствительна к структуре сделок. Если в конкретный месяц выросла доля сделок в более высоком сегменте или в регионах с высокими ценами, средняя цифра поднимется даже при спокойной динамике внутри каждого сегмента.

График цен: первичный и вторичный рынок (по данным сделок)

Ниже простой график цен на недвижимость по России на первичном и вторичном рынке. Точки взяты из исследований Домклик и СберИндекс по ипотечным сделкам (первичка) и данным по рынку в декабре 2025. Для сравнения добавлен расчётный уровень декабря 2024 на основе годового темпа роста, который приводили в тех же материалах.

Что задает динамику цен на недвижимость?

Формула у рынка простая: спрос, доступность денег, объём предложения, издержки девелопера и ожидания покупателей. Сложность в том, что эти факторы меняются не синхронно.

Что чаще всего сдвигает цены на недвижимость в России в последние годы:

• Ипотечные условия и правила программ. Спрос на первичке заметно реагирует на изменения в льготных программах и на ожидания этих изменений.
• Ключевая ставка и рыночные ставки. Растёт платёж, уменьшается доступный чек, часть спроса уходит в ожидание, часть в «наличные + рассрочка».
• Разница между ценой в объявлениях и ценой в сделках. Когда разрыв расширяется, накапливается потенциал для переговоров. Когда разрыв сжимается, продавец чувствует устойчивость спроса.
• Объём нового предложения. Если запусков проектов становится меньше, рынок получает задержанный эффект: сегодня рост может быть спокойным, через 1–2 года предложение сожмётся, цены получат поддержку.
• Себестоимость стройки и ремонта. Этот фактор редко даёт быстрый скачок на графике, зато формирует «пол», ниже которого продавать долго невыгодно. По смете это видно особенно хорошо, если вести учёт материалов и работ по объектам.

К слову про ремонт: динамика цен на недвижимость тесно связана с тем, сколько стоит привести объект в нужное состояние. Если планируется покупка «под ремонт», полезно держать отдельный ориентир по работам и материалам. У нас есть разбор про стоимость ремонта квартиры в 2025 и отдельный материал про себестоимость ремонта.

Что ждать в 2026–2027 годах?

Прогнозы по недвижимости почти всегда надо читать через оговорки: «при таких-то ставках», «при такой-то инфляции», «при такой-то политике льготных программ». Важнее не угадать точку, важнее понимать коридор.

Если опираться на публичные выводы аналитиков ДОМ.РФ, базовый сценарий на 2026–2027 — рост номинальных цен близко к инфляции. Это логично: когда спрос ограничен стоимостью кредита, продавцу сложнее поднимать цены быстрее общего роста цен в экономике.

Риск для следующего цикла часто лежит в предложении. Если девелоперы снижают объёмы вывода новых проектов, то рынок через время получает меньше новых метров. Это может поддержать цены даже при спокойном спросе, особенно в локациях, где предложение ограничено земельным банком и инфраструктурой.

Как использовать динамику цен в решениях и расчётах?

Если вы покупатель, полезно держать три цифры: цены в сделках, цены предложения, и ипотечную ставку под свой профиль. Дальше смотрите на скорость изменения «месяц к месяцу». Когда рынок ускоряется, окна для торга сокращаются. Когда рынок стоит, торг становится спокойнее.

Если вы работаете с недвижимостью как с проектом (флиппинг, инвестиционная квартира, ремонт под аренду), динамика цен на недвижимость становится частью финмодели. Тут уже мало «средней цены метра». Нужны сценарии: срок экспозиции, бюджет ремонта, запас по смете, налоговая часть, комиссия. У нас есть материал про финансовый учёт во флиппинге, там хорошо видно, почему прибыль появляется только когда цифры сходятся в одной системе.

Дальше всплывает тема «цена и стоимость». На рынке можно попасть в ситуацию, где выручка растёт, денег не прибавляется: ремонт дорожает, сроки удлиняются, маржа сжимается. В этом помогает простая дисциплина учёта и разделение понятий. Если интересно, есть отдельная статья про разницу между ценой и стоимостью.

Чтобы держать динамику в цифрах, удобно вести проекты по объектам: план, факт, изменения по работам и материалам, договорённости с подрядчиками, платежи. Это превращает «ощущение рынка» в конкретные решения по срокам и бюджету.

Источники и исследования

Список материалов, на которые опирался текст (цифры, индексы, формулировки выводов):

Совместное исследование Домклик и СберИндекс о динамике цен в ноябре 2025 (в том числе темпы «12 месяцев» и уровень средней цены первички по РФ).

Индекс цен ДОМ.РФ: замедление роста цен на новостройки весной 2025 и динамика с начала 2025.

Отчёт и прогноз ДОМ.РФ по росту цен до 2027 и логика сценария «на уровне инфляции».

Материал 101 про ожидания рынка недвижимости (контекст изменений 2024 года).