نادراً ما تبدو حركة أسعار العقارات كخط مستقيم. قد تهدأ السوق في الربيع ثم تتسارع مجدداً قرب نهاية السنة. وفي الوقت نفسه تتناول الأخبار الرهن العقاري وسعر الفائدة الأساسي والخصومات والتقسيط. لذلك قد تبدو «أسعار العقارات» وكأنها تتحرك وحدها بلا تفسير.
فيما يلي تحليل تاريخي للسوق الروسية في 2024–2025: مصادر الإحصاءات، والفروق بين الإعلانات والصفقات، ورسم قائم على عينة صفقات الرهن العقاري لدى Sberbank. تخص الأرقام والتوقعات روسيا والفترات المذكورة، ولا تصف دولاً أخرى أو الوضع الحالي.
المحتويات:
ماذا حدث لأسعار العقارات في 2024–2026؟
في 2024 أعادت السوق الروسية التكيف مع ارتفاع تكلفة الرهن العقاري؛ فتحول جزء من الطلب إلى الشراء بلا قرض وإلى التقسيط. وفق بيانات DOM.RF التي نقلتها RBC في 24 يناير 2025، ارتفعت أسعار المساكن الجديدة في 2024 بنسبة 9.2% مقابل تضخم قدره 9.52%: الارتفاع الاسمي لم يغير الأسعار الحقيقية تقريباً.
تباطأ نمو أسعار المساكن الجديدة في النصف الأول من 2025: وفق مؤشر DOM.RF بلغ 1.1% في مارس و0.5% في أبريل و0.06% في مايو. وكانت الزيادة من يناير إلى مايو 2.95%. هذه فترات مختلفة لمؤشر واحد، وليست إحصاءات لجميع الصفقات.
توقع توضيحي بعناوين روسية: الخطوط والمقياس العددي ليسا إحصاءات مؤكدة. ترد القيم الفعلية في الرسم التالي والمصادر.
قرب نهاية 2025 نشطت السوق من جديد. في روسيا نوقشت تغييرات شروط برنامج الرهن العقاري الأسري، وتسارع الطلب على المساكن الجديدة، ثم لحق به نمو أسعار الصفقات. وتوضح إحصاءات ديسمبر ذلك: كانت الزيادة الشهرية ملحوظة في سوق المساكن الجديدة والسوق الثانوية في ديسمبر 2025.
أين تجدون الأرقام ولماذا تختلف المصادر؟
لنأخذ مثالاً افتراضياً: يرى بائع شقة ارتفاع الأسعار في الإعلانات، ثم يجد حركة مختلفة في إحصاءات الصفقات. لا يعني ذلك بالضرورة وجود خطأ في البيانات؛ فالمقارنة بين مؤشرات مختلفة.
لفهم حركة الأسعار، اختاروا أولاً نوع البيانات:
- الصفقات الفعلية: متوسط سعر المتر المربع في صفقات أُنجزت بالفعل ضمن عينة محددة. في الدراسة أدناه تشمل العينة صفقات الرهن العقاري لدى Sberbank في السوقين.
- الإعلانات، أي توقعات البائع: قد تختلف أسعار العرض عن أسعار الصفقات وتتبع حركتها الخاصة. الفرق ليس موجباً دائماً؛ ففي بعض المناطق كانت أسعار الصفقات في الدراسة أعلى من أسعار العرض.
- المؤشرات الرسمية: تنشر Rosstat مؤشرات أسعار السوق الأولية والثانوية بحسب مناطق الاتحاد الروسي. وتفيد في مقارنة المناطق والأرباع السنوية.
- المؤشرات القطاعية: تتابع DOM.RF مؤشراً للسوق الأولية وتعلق بانتظام على معدلات النمو.
سبب آخر للاختلاف هو حساسية «متوسط السعر» لتركيبة الصفقات. إذا زادت حصة الصفقات في الشرائح الأعلى سعراً أو المناطق الأغلى خلال شهر معين، يرتفع المتوسط حتى لو كانت الحركة هادئة داخل كل شريحة.
رسم الأسعار: السوق الأولية والثانوية وفق الصفقات
يعتمد الرسم على العينة الروسية لصفقات الرهن العقاري لدى Sberbank في السوقين الأولية والثانوية من دراسات Domclick وSberIndex. في ديسمبر 2025 بلغ متوسط السعر 182.6 و120.6 ألف روبل للمتر المربع على التوالي؛ والزيادة الشهرية 1.5% و1%، والسنوية 7.3% و8.2%. قيمة السوق الأولية في نوفمبر، 179.9 ألف روبل، نقطة مرصودة. أما قيمة السوق الثانوية في نوفمبر، 119.4 ألف روبل، فحُسبت من 120.6 / 1.01. وقيم ديسمبر 2024 حسابات تقريبية: 182.6 / 1.073 ≈ 170.2 و120.6 / 1.082 ≈ 111.5 ألف روبل. هذه قيم مرجعية أُعيد بناؤها من معدلات مقربة، وليست مشاهدات منفصلة؛ ولا يمثل الرسم جميع صفقات السوق.
رسم بعناوين روسية، بألف روبل لكل م²: ديسمبر 2024 (170.2؛ 111.5) والسوق الثانوية في نوفمبر (119.4) حسابات تقريبية من معدلات مقربة. السوق الأولية في نوفمبر (179.9) وديسمبر 2025 (182.6؛ 120.6) قيم منشورة من عينة صفقات الرهن العقاري لدى Sberbank.
ما الذي يحرك أسعار العقارات؟
عناصر السوق الأساسية هي الطلب وإتاحة التمويل وحجم العرض وتكاليف المطور وتوقعات المشترين. الصعوبة أن هذه العوامل لا تتغير بالتزامن.
العوامل التي كثيراً ما حركت أسعار العقارات في روسيا خلال السنوات الأخيرة:
- شروط الرهن العقاري وقواعد البرامج. يستجيب الطلب على المساكن الجديدة بوضوح لتغير البرامج المدعومة ولتوقع تلك التغيرات.
- سعر الفائدة الأساسي وأسعار السوق. يرتفع القسط وتتقلص ميزانية الشراء الممكنة، فينتظر بعض الطلب ويتجه بعضه إلى «النقد مع التقسيط».
- الفرق بين السعر المعلن وسعر الصفقة. اتساعه يفتح مجالاً للتفاوض، وتقلصه يمنح البائع شعوراً باستقرار الطلب.
- حجم العرض الجديد. تراجع إطلاق المشاريع يترك أثراً متأخراً: قد يكون النمو هادئاً اليوم، ثم ينكمش العرض بعد 1–2 سنة ويدعم الأسعار.
- تكلفة البناء والترميم. نادراً ما تسبب قفزة سريعة في الرسم، لكنها تحدد أرضية يصبح البيع دونها لفترة طويلة غير مجدٍ. يظهر ذلك في تقدير التكلفة خصوصاً مع تسجيل المواد والأعمال بحسب العقار.
الترميم مهم أيضاً: حركة أسعار العقارات مرتبطة بتكلفة إيصال العقار إلى الحالة المطلوبة. إذا كنتم تشترون بغرض الترميم، احتفظوا بمرجع مستقل للأعمال والمواد. لدينا مقالتان عن سعر ترميم الشقة في 2025 (بالروسية) وتكلفة تنفيذ الترميم (بالروسية).
ما المتوقع في 2026–2027؟
ينبغي قراءة التوقعات العقارية مع شروطها: «عند أسعار الفائدة هذه»، «مع هذا التضخم»، «ضمن سياسة البرامج المدعومة هذه». فهم النطاق الممكن أهم من تخمين نقطة بعينها.
في توقع DOM.RF الذي نشرته RBC في 24 يناير 2025، كان يُنتظر نمو الأسعار الاسمية في روسيا خلال 2026–2027 بمقدار يقارب التضخم. هذا توقع تاريخي مشروط، وليس نتيجة مؤكدة أو وعداً بعائد اليوم: الائتمان المكلف يحد الطلب ويصعب على البائع رفع الأسعار أسرع من التضخم.
غالباً ما يكمن خطر الدورة التالية في العرض. إذا قل إطلاق المطورين لمشاريع جديدة، يدخل السوق لاحقاً عدد أقل من الأمتار الجديدة. وقد يدعم ذلك الأسعار رغم هدوء الطلب، خصوصاً حيث تحد الأراضي والبنية التحتية من العرض.
كيف تستخدمون حركة الأسعار في القرارات والحسابات؟
بصفتكم مشترين، راقبوا ثلاثة أرقام: أسعار الصفقات وأسعار العرض وسعر الرهن العقاري المناسب لملفكم. ثم انظروا إلى التغير شهراً بشهر. عندما تتسارع السوق تضيق فرص التفاوض، وعندما تهدأ يصبح التفاوض أكثر هدوءاً.
إذا تعاملتم مع العقار كمشروع—شراء ثم إعادة بيع بعد الترميم، أو شقة استثمارية، أو ترميم للتأجير—تصبح حركة الأسعار جزءاً من النموذج المالي. لا يكفي «متوسط سعر المتر». تحتاجون سيناريوهات لمدة التسويق وميزانية الترميم واحتياطي تقدير التكلفة والضرائب والعمولة. توضح مقالتنا عن المحاسبة المالية لإعادة بيع العقار بعد ترميمه (بالروسية) لماذا لا يظهر الربح إلا حين تتوافق الأرقام في نظام واحد.
ثم يأتي الفرق بين السعر والتكلفة. قد ترتفع الإيرادات دون أن يزيد المال المتبقي: يصبح الترميم أغلى، وتطول المدد، ويضيق الهامش. تساعد المحاسبة المنضبطة والفصل بين المفاهيم. ولدينا مقال عن الفرق بين السعر والتكلفة.
لمتابعة الحركة بالأرقام، أديروا المشاريع بحسب العقار: الخطة والفعلي، وتغيرات الأعمال والمواد، واتفاقات المقاولين، والمدفوعات. هكذا يتحول «الإحساس بالسوق» إلى قرارات واضحة بشأن الوقت والميزانية.
المصادر والدراسات
المواد المستخدمة للأرقام والمؤشرات وصياغة الاستنتاجات:
دراسة نوفمبر من Domclick وSberIndex (بالروسية) (Vedomosti، 11 ديسمبر 2025): متوسط سعر السوق الأولية والمعدلات السنوية. دراسة ديسمبر (بالروسية) (RBC، 22 يناير 2026): أسعار 182.6 و120.6 ألف روبل والمعدلات الشهرية والسنوية ومنهجية العينة.
مقتطف روسي من المصدر: جدول أسعار السوق الأولية في نوفمبر بالمناطق الروسية، بما فيه الفرق بين الإعلانات والصفقات.
مؤشر أسعار DOM.RF (بالروسية): تباطؤ نمو أسعار المساكن الجديدة في ربيع 2025 وحركتها منذ بداية 2025.
مقتطف روسي من المصدر: تغير مؤشر DOM.RF إقليمياً خلال الأشهر الخمسة الأولى من 2025.
تقرير DOM.RF وتوقعه (بالروسية) عن نمو الأسعار حتى 2027 ومنطق سيناريو «بمستوى التضخم».
مقتطف تاريخي روسي: نمو السوق الأولية بنسبة 12% في 2023 و17.5% في 2022 و20.5% في 2021.
مقال 101 عن توقعات سوق العقارات (بالروسية) في سياق تغيرات 2024.
مقتطف روسي من مادة تاريخية لعام 2024: رأي إينا باكشييفا في الفائدة والرهن العقاري المدعوم. هذا تعليق من تلك الفترة، وليس توصية حالية.
