المحتويات:
من هو صاحب المشروع في البناء؟
صاحب المشروع هو شخص طبيعي أو اعتباري يبادر إلى البناء أو التجديد، ويموّله ويستلم نتائج الأعمال. وهو الذي يؤثر في تحديد المتطلبات الفنية، ويختار المقاولين ويستلم الأعمال المنفّذة.
قد يكون صاحب المشروع:
- فرداً، على سبيل المثال عند بناء منزل خارج المدينة؛
- مؤسسة تجارية؛
- جهة حكومية، في حالات المشتريات الحكومية والبناء المموّل من الميزانية العامة.
عند إعداد العقد، راعوا صفة صاحب المشروع والغرض من الأعمال. في روسيا، يعرّف القانون الروسي لحماية حقوق المستهلك (باللغة الروسية) المستهلك بأنه مواطن يطلب الأعمال أو يستخدمها حصراً لتلبية احتياجات شخصية أو عائلية أو منزلية أو غيرها من الاحتياجات غير المرتبطة بنشاط تجاري. ولا يُعدّ الشخص الاعتباري مستهلكاً وفق هذا التعريف. يؤثر ذلك في القواعد المطبّقة على العقد؛ كما ينبغي الاتفاق على الشروط مع مراعاة نوع الأعمال والتشريعات السارية.
المهام الأساسية لصاحب المشروع في البناء
يرى بعض الناس أن صاحب المشروع لا يفعل شيئاً أثناء البناء أو التجديد. ويرى آخرون أنه ملزم بالمشاركة بنسبة 100% في جميع العمليات. تتمثل مهمته في تحديد الأهداف، وتأمين القرارات والتمويل اللازمين، وإسناد المهام المتخصصة إلى المشاركين المؤهلين في المشروع.
لنناقش الالتزامات الأساسية لصاحب المشروع خلال المراحل المختلفة لأعمال البناء أو التجديد:
1. مرحلة التحضير
في هذه المرحلة، ينبغي أن يبلور صاحب المشروع فكرة المشروع وهدفه: ماذا سيُبنى، ولماذا، وبأي حجم وفي أي مواعيد. وغالباً ما يجري ذلك خارج نطاق عقد المقاولة مع شركة التجديد أو البناء (باللغة الروسية). وعند التعامل مع المصمم أو المعماري أو المهندس، ينبغي أن يحدد صاحب المشروع رغباته.
كذلك يتولى صاحب المشروع:
- المشاركة في إعداد وثيقة المتطلبات الفنية، من خلال اقتراح التعديلات والإجابة عن الأسئلة والاختيار بين البدائل المطروحة أو طلب حلول توافقية أخرى؛
- تحديد الميزانية ومصادر التمويل، فيمكنه مثلاً الحصول على قرض أو الاتفاق مع المقاول العام (المقال باللغة الروسية) على دفع دفعات مقدّمة على مراحل؛
- الحصول على وثائق الترخيص اللازمة للمشروع المحدد بمساعدة مختصين مؤهلين أو بعد فهم المتطلبات بنفسه. في روسيا، قد تشمل هذه الوثائق رخصة بناء أو إخطاراً بالبناء (المقال باللغة الروسية)، ومخططاً عمرانياً لقطعة الأرض وغيرها من الوثائق؛ ويعتمد نوع الوثائق وإجراءات إصدارها على المشروع والتشريعات المطبّقة؛
- إجراء مناقصة أو اختيار المقاولين، بمن فيهم المعماريون ومصممو المشاريع والبنّاؤون.
2. تنظيم عملية البناء
عند بدء المشروع، يؤدي صاحب المشروع المهام الآتية:
- إبرام العقود مع المقاولين والمقاولين من الباطن؛
- توفير التمويل في الوقت المناسب؛
- تنظيم توريد مواد البناء إذا كان ذلك ضمن مسؤولياته؛
- متابعة الالتزام بالجدول الزمني للأعمال؛
- تعيين المسؤولين عن الإشراف الفني أو الاستعانة بجهة خارجية.
هذه التزامات فعلية لصاحب المشروع. وقد يؤثر التأخر في الدفع أو تأخر توريد المواد دون إخطار مسبق في تنفيذ الأعمال. وينبغي تقييم أسباب تعديل المواعيد وإجراءاته استناداً إلى الأسباب الفعلية للتأخير والعقد والتشريعات المطبّقة.
3. الرقابة واستلام الأعمال
الرقابة إحدى المهام الرئيسية لصاحب المشروع:
- يشارك في الاستلام المرحلي لمراحل البناء؛
- يستلم المشروع المكتمل ويوقّع محاضر الاستلام؛
- يبادر إلى معالجة أوجه القصور عند الحاجة؛
- يضمن إدخال المنشأة في الخدمة وفق الإجراءات ذات الصلة، عندما تنص التشريعات المطبّقة على تلك الإجراءات لهذه المنشأة.
ينبغي أن يشارك صاحب المشروع في استلام الأعمال وفق الإجراءات التي يحددها العقد والتشريعات المطبّقة. في روسيا، تنص الفقرة 4 من المادة 753 من القانون المدني الروسي (باللغة الروسية) على توثيق تسليم الأعمال واستلامها في عقد مقاولة البناء بمحضر يوقّعه الطرفان. وعندما يرفض أحد الطرفين التوقيع، يُدوّن ذلك في المحضر ويوقّعه الطرف الآخر وحده. وقد تقضي المحكمة ببطلان المحضر الموقّع من طرف واحد إذا رأت أن أسباب رفض التوقيع مبررة. لذلك يتطلب المحضر الموقّع من طرف واحد تقييم الظروف؛ وتُشرح إجراءات الإخطار بجاهزية الأعمال في المقال الخاص بالإخطار بتسليم الأعمال (باللغة الروسية).
ما المخاطر التي يتحملها صاحب المشروع؟
بما أن صاحب المشروع هو المبادر الرئيسي بالمشروع، فإنه يتحمل المخاطر الأساسية. ويتيح عقد المقاولة المعدّ بصورة صحيحة توزيعها: فقد تغطي التزامات الضمان على المقاول، مثلاً، بعض عيوب التجديد التي تظهر أثناء استخدام المنشأة. ومع ذلك، تبقى لدى صاحب المشروع مخاطر معينة:
تجاوز الميزانية من المخاطر الشائعة. يمكنكم توقيع تقدير تكاليف بسعر ثابت مع المقاول يشمل نطاق الأعمال المتفق عليه. وإذا تغيّر التصميم أثناء التجديد، أو ظهرت رغبات جديدة أو قيود، مثل عيب في طبقة تسوية الأرضية التي نفّذها المطوّر العقاري، فقد يلزم إجراء أعمال إضافية ومراجعة الحلول. وتُحدَّد تكلفة الأعمال الإضافية المتفق عليها والمسؤولية عن العيوب المكتشفة بموجب العقد والتشريعات المطبّقة. ومجرد اكتشاف العيب لا يعني أن صاحب المشروع ملزم بدفع تكلفة إصلاحه. ينبغي أخذ هذه الحالات في الحسبان عند تخطيط الميزانية.
تأخر مواعيد البناء. حتى المقاول الذي يعمل بحسن نية لا يستطيع دائماً ضمان الالتزام الدقيق بالمواعيد: إذ يتأثر سير الأعمال بمشاركين آخرين وظروف أخرى أيضاً. وإذا حدثت مشكلات في توريد مواد تقع مسؤولية شرائها على صاحب المشروع أو شركة خارجية، أو تأخر الاتفاق على تغييرات تخطيط المساحات، أو طرأت ظروف استثنائية ذات طابع طبيعي أو سياسي، فقد يحتاج الجدول الزمني إلى مراجعة. وينبغي تقييم أسباب التعديل والجدول الجديد ومسؤوليات الأطراف والاتفاق عليها وفق العقد والتشريعات المطبّقة.
اختيار مقاول غير موثوق. تقع مسؤولية اختيار المقاول (المقال باللغة الروسية) على صاحب المشروع. وإذا لم يرضَ عن عمل الشركة، فعليه المبادرة إلى التفاوض وطلب إعادة تنفيذ العمل، وعند الحاجة إرسال مطالبة رسمية قبل اللجوء إلى القضاء أو رفع دعوى أمام المحكمة.
لتقليل المخاطر، حددوا أهدافكم بوضوح منذ البداية، واستعينوا بمختصين ذوي خبرة، وتابعوا سير البناء باستمرار. وقد يساعدكم تطبيق 101: يمكنكم فيه جمع تقارير الفريق المصوّرة بالفيديو والصور، والموافقة على تقارير الأعمال المنجزة مرحلةً بمرحلة. وتعتمد حداثة المعلومات على تسجيل التقارير في الوقت المناسب. ولا يحل تأكيد التقرير عن بُعد في التطبيق محل إجراءات الاستلام المنصوص عليها في العقد والقانون أو الفحوص الفنية اللازمة.
تساعدكم التقارير عن بُعد على متابعة سير الأعمال بين الزيارات إلى الموقع. وتعتمد الحاجة إلى الزيارات على طبيعة الأعمال وحالة المشروع ومهام الرقابة الفنية. اتفقوا مع الفريق على المسائل التي يمكن معالجتها عن بُعد والمسائل التي تتطلب فحصاً في الموقع.
