Daftar isi:
Siapa klien dalam proyek konstruksi?
Klien adalah orang perseorangan atau badan hukum yang memprakarsai pembangunan atau renovasi, membiayainya, dan menerima hasil pekerjaan. Klien berperan dalam menentukan kerangka acuan teknis, memilih kontraktor, dan menerima pekerjaan yang mereka selesaikan.
Klien dapat berupa:
- orang perseorangan, misalnya saat membangun rumah di luar kota;
- organisasi komersial;
- instansi pemerintah, dalam pengadaan pemerintah dan pembangunan yang dibiayai anggaran publik.
Saat menyusun kontrak, pertimbangkan status klien dan tujuan pekerjaan. Di Rusia, Undang-Undang Rusia tentang Perlindungan Konsumen (dalam bahasa Rusia) mendefinisikan konsumen sebagai warga yang memesan atau menggunakan pekerjaan khusus untuk kebutuhan pribadi, keluarga, rumah tangga, dan kebutuhan lain yang tidak terkait dengan kegiatan usaha. Badan hukum tidak termasuk konsumen menurut definisi ini. Hal tersebut memengaruhi aturan yang berlaku pada kontrak; ketentuan kontrak juga perlu disepakati dengan mempertimbangkan jenis pekerjaan dan hukum yang berlaku.
Tanggung jawab utama klien dalam konstruksi
Sebagian orang menganggap klien tidak melakukan apa pun selama pembangunan atau renovasi. Sebagian lainnya menganggap klien wajib terlibat 100% dalam seluruh proses. Tugas klien adalah menetapkan tujuan, memastikan keputusan dan pendanaan yang diperlukan, serta menyerahkan tugas khusus kepada peserta proyek yang kompeten.
Mari kita bahas kewajiban utama klien pada berbagai tahap pembangunan atau renovasi:
1. Tahap persiapan
Pada tahap ini, klien perlu merumuskan gagasan dan tujuan proyek: apa yang dibangun, untuk apa, dalam lingkup seperti apa, dan dalam jangka waktu berapa lama. Hal ini umumnya berlangsung di luar lingkup kontrak dengan perusahaan renovasi atau konstruksi (dalam bahasa Rusia). Saat berinteraksi dengan desainer, arsitek, atau insinyur, klien perlu menentukan keinginannya.
Klien juga:
- berpartisipasi dalam penyusunan kerangka acuan teknis dengan memberikan koreksi, menjawab pertanyaan, dan memilih dari opsi yang ditawarkan atau meminta alternatif kompromi lainnya;
- menentukan anggaran dan sumber pendanaan, misalnya dengan mengambil pinjaman atau menyepakati pembayaran uang muka secara bertahap dengan kontraktor utama (artikel dalam bahasa Rusia);
- memperoleh dokumen perizinan yang diperlukan untuk proyek tertentu dengan bantuan tenaga ahli yang kompeten atau setelah memahami sendiri persyaratannya. Di Rusia, dokumen tersebut dapat mencakup izin pembangunan atau pemberitahuan konstruksi (artikel dalam bahasa Rusia), rencana tata ruang untuk lahan, dan dokumen lainnya; jenis dokumen serta prosedur pengurusannya bergantung pada proyek dan hukum yang berlaku;
- menyelenggarakan tender atau memilih kontraktor, termasuk arsitek, perancang, dan pembangun.
2. Mengatur proses konstruksi
Setelah proyek dimulai, klien menjalankan fungsi berikut:
- menandatangani kontrak dengan kontraktor dan subkontraktor;
- memastikan pendanaan tepat waktu;
- mengatur pasokan bahan bangunan jika hal ini termasuk tanggung jawabnya;
- memantau kepatuhan terhadap jadwal pekerjaan;
- menunjuk pihak yang bertanggung jawab atas pengawasan teknis atau melibatkan organisasi eksternal.
Ini merupakan kewajiban nyata klien. Keterlambatan pembayaran atau keterlambatan pasokan bahan tanpa pemberitahuan dapat memengaruhi pelaksanaan pekerjaan. Dasar dan prosedur peninjauan ulang tenggat perlu dinilai berdasarkan penyebab keterlambatan yang sebenarnya, kontrak, dan hukum yang berlaku.
3. Mengawasi dan menerima pekerjaan
Pengawasan merupakan salah satu fungsi utama klien:
- klien berpartisipasi dalam penerimaan pekerjaan pada tahap-tahap konstruksi;
- menerima proyek yang telah selesai dan menandatangani berita acara penerimaan;
- memprakarsai perbaikan kekurangan jika diperlukan;
- memastikan objek mulai dioperasikan sesuai prosedur yang diwajibkan oleh hukum yang berlaku, apabila prosedur tersebut dipersyaratkan untuk objek yang bersangkutan.
Klien wajib berpartisipasi dalam penerimaan pekerjaan sesuai prosedur yang ditetapkan kontrak dan hukum yang berlaku. Di Rusia, ayat 4 Pasal 753 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Rusia (dalam bahasa Rusia) mengatur bahwa penyerahan dan penerimaan dalam kontrak konstruksi didokumentasikan dengan berita acara yang ditandatangani kedua pihak. Jika salah satu pihak menolak menandatangani, penolakan tersebut dicatat dalam berita acara dan pihak lain menandatanganinya sendiri. Pengadilan dapat menyatakan berita acara sepihak tidak sah apabila alasan penolakan dinilai dapat dibenarkan. Karena itu, berita acara sepihak memerlukan penilaian terhadap keadaan yang ada; prosedur pemberitahuan kesiapan pekerjaan dijelaskan dalam artikel tentang pemberitahuan penyerahan pekerjaan (dalam bahasa Rusia).
Risiko apa yang ditanggung klien?
Sebagai pemrakarsa utama proyek, klien menanggung risiko utama. Kontrak konstruksi yang disusun dengan benar dapat membagi risiko tersebut: misalnya, kewajiban garansi kontraktor dapat mencakup kekurangan renovasi tertentu yang ditemukan saat bangunan digunakan. Meski demikian, klien tetap menghadapi sejumlah risiko:
Pembengkakan anggaran merupakan salah satu risiko yang sering terjadi. Anda dapat menandatangani estimasi biaya dengan harga tetap bersama kontraktor untuk lingkup pekerjaan yang telah disepakati. Jika desain berubah selama renovasi, muncul keinginan baru, atau ditemukan kendala, misalnya lapisan perata lantai yang cacat akibat pekerjaan pengembang, pekerjaan tambahan dan peninjauan ulang solusi mungkin diperlukan. Biaya pekerjaan tambahan yang disepakati dan tanggung jawab atas cacat yang ditemukan ditentukan oleh kontrak serta hukum yang berlaku. Ditemukannya cacat tidak otomatis berarti klien harus membayar perbaikannya. Situasi seperti ini perlu diperhitungkan saat merencanakan anggaran.
Keterlambatan konstruksi. Kontraktor yang bekerja dengan itikad baik pun tidak selalu dapat menjamin kepatuhan tepat terhadap tenggat: peserta lain dan berbagai keadaan turut memengaruhi kemajuan pekerjaan. Jika timbul masalah pengiriman bahan yang pembeliannya menjadi tanggung jawab klien atau perusahaan eksternal, persetujuan perubahan tata letak terlambat, atau terjadi keadaan luar biasa yang bersifat alamiah atau politis, jadwal mungkin perlu ditinjau ulang. Dasar perubahan, jadwal baru, dan tanggung jawab para pihak perlu dinilai serta disepakati sesuai kontrak dan hukum yang berlaku.
Memilih kontraktor yang tidak dapat dipercaya. Tanggung jawab memilih kontraktor (artikel dalam bahasa Rusia) berada pada klien. Jika tidak puas dengan pekerjaan perusahaan, klien harus memprakarsai perundingan, meminta pekerjaan diperbaiki, dan, bila perlu, menyampaikan tuntutan tertulis sebelum menempuh proses pengadilan atau mengajukan perkara ke pengadilan.
Untuk mengurangi risiko, tetapkan tujuan dengan jelas sejak awal, pekerjakan tenaga ahli berpengalaman, dan lakukan pengawasan berkelanjutan terhadap kemajuan konstruksi. Aplikasi 101 dapat membantu: Anda dapat mengumpulkan laporan foto dan video tim serta menyetujui laporan pekerjaan yang selesai secara bertahap. Kemutakhiran informasi bergantung pada penyusunan laporan tepat waktu. Konfirmasi laporan dari jarak jauh melalui aplikasi tidak menggantikan prosedur penerimaan yang diwajibkan kontrak dan hukum maupun pemeriksaan teknis yang diperlukan.
Laporan jarak jauh membantu Anda mengikuti kemajuan pekerjaan di antara kunjungan ke lokasi. Kebutuhan kunjungan bergantung pada sifat pekerjaan, kondisi proyek, dan tugas pengawasan teknis. Sepakati bersama tim persoalan mana yang dapat diselesaikan dari jarak jauh dan mana yang memerlukan pemeriksaan di lokasi.
