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¿Quién es el cliente en una obra de construcción?
El cliente es la persona física o jurídica que inicia una obra o reforma, la financia y recibe los resultados de los trabajos. Es quien influye en los requisitos técnicos del proyecto, elige a los contratistas y recibe sus trabajos.
El cliente puede ser:
- un particular, por ejemplo, cuando construye una casa de campo;
- una organización comercial;
- un organismo público, en el caso de la contratación pública y de obras financiadas con fondos públicos.
Al redactar un contrato, tenga en cuenta la condición del cliente y la finalidad de los trabajos. En Rusia, la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor (en ruso) define al consumidor como una persona física que encarga o utiliza trabajos exclusivamente para necesidades personales, familiares, domésticas u otras ajenas a una actividad empresarial. Una persona jurídica queda fuera de esa definición de consumidor. Esto influye en las normas aplicables al contrato; sus condiciones también deben acordarse teniendo en cuenta el tipo de trabajos y la legislación vigente.
Principales funciones del cliente en la construcción
Algunas personas creen que el cliente no hace nada durante una obra o reforma. Otras consideran que debe implicarse al 100% en todos los procesos. Su tarea consiste en definir los objetivos, aportar las decisiones y la financiación necesarias y encargar las tareas especializadas a participantes competentes del proyecto.
Veamos las principales obligaciones del cliente en las distintas etapas de una obra o reforma:
1. Etapa de preparación
En esta etapa, el cliente debe concretar la idea y el objetivo del proyecto: qué se construye, para qué, con qué alcance y en qué plazos. Esto suele ocurrir fuera del ámbito del contrato con la empresa de reformas o construcción (en ruso). Durante el trabajo con un diseñador, arquitecto o ingeniero, el cliente debe decidir qué desea.
El cliente también:
- participa en la elaboración de los requisitos técnicos: propone correcciones, responde a preguntas y elige entre las opciones presentadas, o pide otras soluciones de compromiso;
- determina el presupuesto y las fuentes de financiación; por ejemplo, puede solicitar un préstamo o acordar anticipos por etapas con el contratista principal (artículo en ruso);
- obtiene los permisos y la documentación necesarios para el proyecto concreto, con ayuda de especialistas competentes o tras estudiar los requisitos por su cuenta. En Rusia, pueden incluir una licencia de construcción o una notificación (artículo en ruso), un documento urbanístico de la parcela y otros documentos; su composición y los procedimientos de tramitación dependen del proyecto y de la legislación aplicable;
- organiza una licitación o elige a los contratistas, incluidos arquitectos, proyectistas y constructores.
2. Organización del proceso de construcción
Cuando el proyecto comienza, el cliente desempeña las siguientes funciones:
- celebra contratos con contratistas y subcontratistas;
- garantiza que la financiación llegue a tiempo;
- organiza el suministro de materiales de construcción si está dentro de sus responsabilidades;
- supervisa el cumplimiento del calendario de trabajos;
- designa a los responsables de la supervisión técnica o contrata una organización externa.
Estas son obligaciones reales del cliente. Un pago fuera de plazo o un retraso en el suministro de materiales sin previo aviso pueden afectar a los trabajos. Los motivos y el procedimiento para revisar los plazos deben evaluarse según las causas reales del retraso, el contrato y la legislación aplicable.
3. Control y recepción de los trabajos
La función de control es una de las principales:
- el cliente participa en las recepciones intermedias de las etapas de construcción;
- recibe la obra terminada y firma las actas de recepción;
- solicita la corrección de defectos cuando sea necesario;
- gestiona la puesta en servicio del inmueble cuando la legislación aplicable exige ese procedimiento para el proyecto concreto.
El cliente debe participar en la recepción de los trabajos de acuerdo con el contrato y la legislación aplicable. En Rusia, el apartado 4 del artículo 753 del Código Civil ruso (en ruso) establece que la entrega y la recepción de los trabajos de un contrato de construcción se documentan mediante un acta firmada por ambas partes. Si una se niega a firmar, se deja constancia de ello en el acta y la otra parte la firma por sí sola. Un tribunal puede declarar inválida el acta unilateral si considera justificados los motivos de la negativa. Por eso, un acta unilateral requiere evaluar las circunstancias; el procedimiento para notificar que los trabajos están listos se explica en nuestro artículo sobre la notificación de entrega de los trabajos (en ruso).
¿Qué riesgos asume el cliente?
Como principal impulsor del proyecto, el cliente asume los riesgos principales. Un contrato de obra bien redactado permite distribuirlos: por ejemplo, las obligaciones de garantía del contratista pueden cubrir defectos de la reforma detectados durante el uso del inmueble. Aun así, el cliente sigue expuesto a ciertos riesgos:
Exceso de presupuesto. Es uno de los riesgos frecuentes. Puede acordar con el contratista una estimación a precio fijo para el alcance de trabajos pactado. Si durante la reforma cambia el diseño, aparecen nuevas preferencias o se descubren limitaciones, como una capa de nivelación del suelo defectuosa ejecutada por el promotor, pueden ser necesarios trabajos adicionales y una revisión de las soluciones. El coste de los trabajos adicionales acordados y la responsabilidad por los defectos detectados dependen del contrato y de la legislación aplicable. Descubrir un defecto no significa automáticamente que el cliente deba pagar su reparación. Conviene tener en cuenta estas situaciones al planificar el presupuesto.
Retrasos en la construcción. Incluso un contratista responsable no siempre puede garantizar el cumplimiento exacto de los plazos: otros participantes y circunstancias también influyen en el avance. Si surgen problemas con la entrega de materiales que compra el cliente o una empresa externa, se retrasa la aprobación de cambios en la distribución o se producen circunstancias extraordinarias de carácter natural o político, puede ser necesario revisar el calendario. Los motivos, el nuevo calendario y las responsabilidades de las partes deben evaluarse y acordarse conforme al contrato y a la legislación aplicable.
Elección de un contratista poco fiable. El cliente tiene la responsabilidad de elegir al contratista (artículo en ruso). Si no está satisfecho con el trabajo de la empresa, debe iniciar negociaciones, solicitar correcciones y, cuando sea necesario, presentar reclamaciones extrajudiciales o acudir a los tribunales.
Para reducir los riesgos, defina claramente los objetivos desde el principio, contrate a especialistas con experiencia y mantenga un control continuo del avance de la obra. La aplicación 101 puede ayudarle: permite recopilar informes del equipo con fotos y vídeos y aprobar por etapas los informes sobre trabajos realizados. La actualidad de la información depende de que el equipo presente sus informes a tiempo. Confirmar un informe a distancia en la aplicación no sustituye los procedimientos de recepción exigidos por el contrato y la ley ni las comprobaciones técnicas necesarias.
Los informes a distancia le ayudan a seguir el avance entre visitas a la obra. La necesidad de desplazarse depende del tipo de trabajos, del estado del proyecto y de las tareas de control técnico. Acuerde con el equipo qué asuntos pueden resolverse a distancia y cuáles requieren una comprobación presencial.
