Los precios inmobiliarios rara vez siguen una línea recta. El mercado puede detenerse en primavera y acelerarse de nuevo al terminar el año. A la vez, las noticias hablan de hipotecas, tipos de interés de referencia, descuentos y pagos a plazos. Así, parece que los «precios de la vivienda» existen por sí solos, sin explicación.
A continuación se analiza históricamente el mercado ruso en 2024–2025: fuentes estadísticas, diferencias entre anuncios y operaciones y un gráfico de una muestra de operaciones hipotecarias de Sberbank. Las cifras y previsiones corresponden a Rusia y a esos periodos, no a otros países ni a la situación actual.
Contenido:
- ¿Qué pasó con los precios de la vivienda en 2024–2026?
- ¿Dónde consultar las cifras y por qué discrepan las fuentes?
- Gráfico de precios: vivienda nueva y de segunda mano según las operaciones
- ¿Qué determina la evolución de los precios inmobiliarios?
- ¿Qué cabría esperar en 2026–2027?
- ¿Cómo usar la evolución de precios al decidir y calcular?
- Fuentes y estudios
¿Qué pasó con los precios de la vivienda en 2024–2026?
En 2024, el mercado ruso se reajustó ante las hipotecas caras: parte de la demanda se desplazó hacia compras sin crédito y pagos a plazos. Según DOM.RF, citado por RBC el 24 de enero de 2025, la vivienda nueva subió un 9,2% en 2024 con una inflación del 9,52%: el aumento nominal apenas modificó los precios reales.
El crecimiento de los precios de vivienda nueva se ralentizó en el primer semestre de 2025: el índice de DOM.RF aumentó un 1,1% en marzo, un 0,5% en abril y un 0,06% en mayo. La subida acumulada de enero a mayo fue del 2,95%. Son intervalos diferentes de un mismo índice, no estadísticas de todas las operaciones.
Previsión ilustrativa con rótulos rusos: las líneas y la escala numérica no son estadísticas verificadas. Los valores efectivos aparecen en el siguiente gráfico y en las fuentes.
A finales de 2025, el panorama volvió a animarse. En Rusia se debatían cambios en el programa de hipotecas familiares, se aceleró la demanda de vivienda nueva y después el crecimiento de los precios de las operaciones. Las estadísticas de diciembre lo ilustran: ese mes se registraron aumentos apreciables tanto en vivienda nueva como de segunda mano.
¿Dónde consultar las cifras y por qué discrepan las fuentes?
Imagine un ejemplo hipotético: quien vende un piso ve que suben los precios anunciados y después encuentra otra evolución en las estadísticas de operaciones. No tiene por qué haber un error: se están comparando indicadores distintos.
Para entender la evolución de los precios, elija primero el tipo de datos:
- Operaciones cerradas: precio medio por metro cuadrado de compraventas efectivamente formalizadas dentro de una muestra concreta. En el estudio siguiente son operaciones hipotecarias de Sberbank en ambos mercados.
- Anuncios, que reflejan expectativas del vendedor: los precios de oferta pueden diferir de los de compraventa y seguir su propia dinámica. La diferencia no siempre es positiva: en algunas regiones, el precio de las operaciones estudiadas superó al anunciado.
- Índices oficiales: Rosstat publica índices de precios de vivienda nueva y de segunda mano por regiones de la Federación de Rusia. Permiten comparar regiones y trimestres.
- Índices sectoriales: DOM.RF mantiene un índice del mercado de vivienda nueva y comenta periódicamente sus tasas de crecimiento.
Otra causa de discrepancia es la composición de las operaciones. Si un mes aumenta el peso de inmuebles de gama alta o de regiones caras, sube la media aunque la evolución dentro de cada segmento sea moderada.
Gráfico de precios: vivienda nueva y de segunda mano según las operaciones
El gráfico utiliza la muestra rusa de operaciones hipotecarias de Sberbank en ambos mercados de los estudios de Domclick y SberIndex. En diciembre de 2025, los precios medios fueron, respectivamente, 182,6 y 120,6 miles de rublos por m²; las subidas mensuales fueron del 1,5% y del 1%, y las anuales del 7,3% y del 8,2%. El valor de vivienda nueva de noviembre, 179,9 miles de rublos, es observado. El de segunda mano de noviembre, 119,4, se calcula como 120,6 / 1,01. Para diciembre de 2024 se estiman 182,6 / 1,073 ≈ 170,2 y 120,6 / 1,082 ≈ 111,5 miles de rublos. Son referencias reconstruidas a partir de tasas redondeadas, no observaciones independientes; el gráfico no representa todas las operaciones del mercado.
Gráfico con rótulos rusos, en miles de rublos por m²: diciembre de 2024 (170,2; 111,5) y vivienda usada de noviembre (119,4) son cálculos aproximados basados en tasas redondeadas. La vivienda nueva de noviembre (179,9) y diciembre de 2025 (182,6; 120,6) son valores publicados de la muestra de operaciones hipotecarias de Sberbank.
¿Qué determina la evolución de los precios inmobiliarios?
La fórmula básica reúne demanda, acceso al dinero, volumen de oferta, costes del promotor y expectativas de los compradores. La dificultad es que esos factores no cambian al mismo tiempo.
Factores que suelen mover los precios en Rusia durante los últimos años:
- Condiciones hipotecarias y reglas de los programas. La demanda de vivienda nueva reacciona claramente a los cambios en programas subvencionados y a las expectativas sobre esos cambios.
- Tipo de referencia y tipos del mercado. Aumenta la cuota, disminuye el presupuesto de compra, parte de la demanda espera y otra pasa a «efectivo más plazos».
- Diferencia entre precios anunciados y de compraventa. Si se amplía, crece el margen para negociar. Si se reduce, el vendedor percibe una demanda más firme.
- Volumen de nueva oferta. Menos proyectos iniciados tienen un efecto diferido: hoy el crecimiento puede ser moderado, pero en 1–2 años la oferta se contraerá y apoyará los precios.
- Costes de construcción y reforma. Rara vez provocan un salto inmediato del gráfico, pero establecen un suelo por debajo del cual vender durante mucho tiempo no resulta rentable. Se aprecia en el presupuesto si se registran materiales y trabajos por inmueble.
La reforma también importa: la evolución inmobiliaria está ligada al coste de acondicionar un inmueble. Si compra para reformar, mantenga una referencia separada de trabajos y materiales. Tenemos artículos sobre el coste de reformar un piso en 2025 (en ruso) y los costes de producción de la reforma (en ruso).
¿Qué cabría esperar en 2026–2027?
Las previsiones inmobiliarias deben leerse con condiciones: «con estos tipos», «con esta inflación», «con esta política de programas subvencionados». Entender el intervalo importa más que acertar una cifra exacta.
La previsión de DOM.RF publicada por RBC el 24 de enero de 2025 esperaba que los precios nominales rusos crecieran aproximadamente al ritmo de la inflación en 2026–2027. Es una previsión histórica y condicionada, no un resultado confirmado ni una promesa de rentabilidad actual: el crédito caro limita la demanda y dificulta subir los precios más deprisa que la inflación.
El riesgo del siguiente ciclo suele estar en la oferta. Si los promotores lanzan menos proyectos, más adelante llegan menos metros nuevos al mercado. Esto puede sostener los precios incluso con demanda moderada, especialmente donde el suelo disponible y la infraestructura limitan la oferta.
¿Cómo usar la evolución de precios al decidir y calcular?
Como comprador, siga tres cifras: precios de compraventa, precios anunciados y tipo hipotecario para su perfil. Después observe el cambio mes a mes. Cuando el mercado acelera, se estrechan las oportunidades de negociar. Cuando se detiene, la negociación se calma.
Si trata un inmueble como proyecto —compraventa con reforma, piso de inversión o reforma para alquilar—, los precios forman parte del modelo financiero. La «media por metro» ya no basta. Necesita escenarios de tiempo de comercialización, presupuesto de reforma, contingencia, impuestos y comisión. El artículo sobre contabilidad financiera para el flipping (en ruso) muestra por qué el beneficio aparece cuando las cifras encajan en un mismo sistema.
Surge entonces la diferencia entre precio y coste. Los ingresos pueden aumentar sin que quede más dinero: la reforma se encarece, los plazos se alargan y el margen disminuye. Ayudan la disciplina contable y la claridad de conceptos. También explicamos la diferencia entre precio y coste.
Para seguir la evolución con números, gestione cada inmueble: presupuesto y ejecución, cambios de trabajos y materiales, acuerdos con contratistas y pagos. Así convierte una «sensación del mercado» en decisiones concretas sobre plazos y presupuesto.
Fuentes y estudios
Materiales utilizados para las cifras, índices y conclusiones:
Estudio de noviembre de Domclick y SberIndex (en ruso) (Vedomosti, 11 de diciembre de 2025): precio medio de vivienda nueva y tasas anuales. Estudio de diciembre (en ruso) (RBC, 22 de enero de 2026): precios de 182,6 y 120,6 miles de rublos, tasas mensuales y anuales y metodología de la muestra.
Extracto de la fuente en ruso: tabla de precios de vivienda nueva de noviembre por regiones rusas, incluida la diferencia entre anuncios y operaciones.
Índice de precios de DOM.RF (en ruso): ralentización de precios de vivienda nueva en primavera de 2025 y evolución desde comienzos de 2025.
Extracto de la fuente en ruso: variaciones regionales del índice DOM.RF durante los primeros cinco meses de 2025.
Informe y previsión de DOM.RF (en ruso) sobre crecimiento hasta 2027 y razonamiento del escenario «al ritmo de la inflación».
Extracto histórico en ruso: crecimiento de vivienda nueva del 12% en 2023, del 17,5% en 2022 y del 20,5% en 2021.
Artículo de 101 sobre expectativas del mercado inmobiliario (en ruso), con el contexto de los cambios de 2024.
Extracto en ruso de un artículo histórico de 2024: opinión de Inna Baksheeva sobre los tipos y las hipotecas subvencionadas. Es un comentario de aquel periodo, no una recomendación actual.
