НДС в строительстве в 2026 году

В 2026 году строительная компания на УСН может оказаться плательщиком НДС прямо посреди действующего объекта. Вчера подрядчик выставлял акты без налога, сегодня доход превысил установленный порог, а со следующего месяца уже требуется начислять НДС.

Ошибка в такой ситуации бьёт сразу по трём местам: цене договора, марже объекта и документам заказчика. Поэтому проверять нужно всю цепочку: доход компании → ставка НДС → договор и смета → аванс → приёмка этапа → счёт-фактура → декларация.

Что изменилось для строительного подрядчика в 2026 году?

С 2026 года порог дохода для автоматического освобождения бизнеса на УСН от НДС составляет 20 млн рублей.

Если доход за 2025 год не превысил эту сумму, с 1 января 2026 года компания или ИП применяет освобождение. Если доход был выше, обязанность по НДС появляется с начала года.

Основная ставка НДС в 2026 году составляет 22%. Плательщикам УСН также доступны специальные ставки 5% и 7%. У них есть важное ограничение: входящий НДС по материалам, оборудованию и услугам субподрядчиков к вычету принять нельзя.

Актуальные правила и переходные положения собраны на страницах ФНС о НДС при УСН и «Налоги 2026».

Кто на УСН освобождён от НДС?

Автоматическое освобождение действует, если доход за предыдущий год не превысил 20 млн рублей.

Специальное заявление для получения такого освобождения подавать не требуется. Однако компания всё равно должна следить за доходом с начала текущего года.

Освобождение не означает, что вопрос НДС можно вычеркнуть из договора. Длинный строительный объект может перейти через порог уже во время выполнения работ.

Например, подрядчик подписал договор в феврале, получил несколько авансов и в августе превысил 20 млн рублей совокупного дохода по УСН. С сентября условия налогообложения меняются, хотя цена и график работ были согласованы значительно раньше.

Когда обязанность возникает в течение года?

Если доход с начала 2026 года превысил 20 млн рублей, НДС начинает применяться с первого числа месяца, следующего за месяцем превышения. Такой порядок разъясняет ФНС.

Допустим:

• к концу июля доход составил 19,4 млн рублей;
• 12 августа заказчик оплатил ещё 1,2 млн рублей;
• совокупный доход достиг 20,6 млн рублей;
• обязанность по НДС возникает с 1 сентября.

Работы, переданные заказчику с сентября, и авансы, полученные после возникновения обязанности, уже требуют отдельного налогового контроля.

При проверке порога нужно учитывать налоговый доход всей компании. Деление по объектам помогает управлять бизнесом, но порог НДС определяется по налогоплательщику целиком.

Что проверить в месяц превышения

1. Дату, с которой появляется обязанность по НДС.
2. Действующие договоры и оставшуюся цену каждого объекта.
3. Неотработанные авансы заказчиков.
4. Ставку, которую компания собирается применять.
5. Возможность вычета входящего НДС.
6. Настройки учётной системы и электронного документооборота.
7. Готовность выставлять счета-фактуры и сдавать декларацию.

Ставки 5%, 7% и 22%: в чём разница?

Ставка	Когда применяется	Входящий НДС	Кому чаще подходит
5%	При соответствующем диапазоне дохода на УСН	Вычет недоступен	Компании с небольшой долей закупок с НДС
7%	При более высоком доходе в пределах УСН	Вычет недоступен	Крупным плательщикам УСН, которым выгодна специальная ставка
22%	Общая ставка для большинства строительных работ	Возможен вычет при выполнении условий	Подрядчикам с большими закупками материалов и услуг плательщиков НДС

Точные доходные границы специальных ставок необходимо проверять перед выбором: лимиты могут индексироваться. ФНС публикует действующие диапазоны на странице о НДС при УСН.

Ставки 5% и 7% выглядят ниже, однако сами по себе они не показывают реальную нагрузку. Строительная компания может закупать материалы, арендовать технику и нанимать субподрядчиков с НДС. При специальной ставке предъявленный поставщиками налог остаётся внутри затрат.

Ставка 22% выше, зато при соблюдении условий компания уменьшает начисленный налог на входящий НДС.

Подробный разбор этого механизма уже есть в статье «Входящий НДС: что это и как работает вычет».

Как выбрать ставку строительной компании?

Начать стоит со структуры конкретных объектов.

Специальная ставка 5% или 7% может оказаться удобнее, если:

• основная часть затрат приходится на зарплату и исполнителей без НДС;
• материалов с входящим НДС немного;
• заказчики сравнивают конечную цену и сами не заинтересованы в вычете;
• компания готова учитывать входящий налог внутри себестоимости.

Общая ставка 22% может оказаться выгоднее, если:

• материалы составляют значительную часть сметы;
• субподрядчики и поставщики выставляют счета-фактуры;
• заказчик является плательщиком НДС и сможет принять налог к вычету;
• компания собрала корректные документы и может подтвердить реальность закупок.

Для выбора ставки нужен расчёт минимум по трём сценариям:

1. ожидаемая выручка;
2. начисленный НДС;
3. входящий НДС;
4. себестоимость объекта;
5. итоговая маржа;
6. влияние цены с налогом на заказчика.

Расчёт одной формулы недостаточен. Ставку нужно проверять на портфеле объектов и закупок. Базовые вычисления для общей ставки приведены в материале «Формула НДС 22%».

Как прописать НДС в договоре и смете?

В договоре строительного подряда должны быть однозначно определены:

• общая цена;
• включён ли в неё НДС;
• применяемая ставка;
• сумма налога;
• порядок изменения цены при появлении обязанности по НДС;
• правила для авансов и переходящих этапов;
• перечень закрывающих документов;
• сроки их передачи заказчику.

Опасная формулировка выглядит так:

Из неё непонятно, сможет ли подрядчик начислить НДС сверх цены. При споре заказчик может считать согласованную сумму окончательной.

Более управляемая логика:

Конкретную формулировку стоит согласовать с юристом и бухгалтером под условия договора. Особенно внимательно нужно проверять государственные контракты, твёрдую цену и объекты, начатые до изменения налогового статуса.

Что показать в смете

Смета должна позволять увидеть:

• стоимость работ без налога;
• стоимость материалов;
• сумму НДС;
• общую цену с налогом;
• ставку по каждому облагаемому блоку;
• связь суммы с договором и графиком этапов.

Если договор, смета, коммерческое предложение и счёт содержат разные суммы или ставки, спор появляется ещё до первой декларации.

Как учитывать аванс заказчика?

Полученный аванс обычно формирует налоговую базу по НДС. Подрядчик рассчитывает налог по расчётной ставке:

• при 5% — 5/105;
• при 7% — 7/107;
• при 22% — 22/122.

Пример

Заказчик перечислил аванс 1 220 000 рублей, включая НДС 22%.

Налог с аванса: 1 220 000 × 22 / 122 = 220 000 рублей.

Стоимость будущих работ без НДС: 1 000 000 рублей.

Подрядчик оформляет авансовый счёт-фактуру в установленный Налоговым кодексом срок и регистрирует его в книге продаж.

В назначении платежа полезно указывать:

• номер и дату договора;
• объект;
• этап;
• характер платежа — аванс;
• ставку и сумму НДС, когда они применяются.

Платёж с текстом «за работы» заставляет потом восстанавливать смысл операции по переписке, сметам и банковской выписке.

КС-2, КС-3, акты и счета-фактуры: как связать документы?

Документы должны показывать одну хозяйственную операцию с одинаковыми датами, суммами и содержанием.

Рабочая цепочка выглядит так: договор → смета → аванс → выполнение этапа → КС-2/акт → КС-3 → счёт-фактура → оплата → книга продаж.

КС-2 и КС-3 применяются, когда они предусмотрены договором и документооборотом сторон. В других проектах результат может передаваться обычным актом выполненных работ.

Для НДС важен момент реализации — передача результата работ заказчику. Если объект разделён на самостоятельные этапы и каждый этап принимается отдельно, документы должны отражать именно эту договорную конструкцию.

Перед выставлением счёта-фактуры нужно сверить

• реквизиты подрядчика и заказчика;
• номер договора;
• наименование работ;
• объект и этап;
• дату приёмки;
• стоимость без НДС;
• ставку;
• сумму налога;
• итоговую стоимость;
• сведения об авансе, если он засчитывается.

Счёт-фактура не заменяет акт. Акт подтверждает передачу результата работ, счёт-фактура служит налоговым документом.

Что происходит с НДС после зачёта аванса?

При получении предоплаты подрядчик начисляет НДС с аванса. После выполнения и приёмки работ налог начисляется уже с реализации.

Одновременно ранее начисленный НДС с зачтённого аванса может быть принят к вычету при соблюдении условий.

Упрощённая последовательность:

1. Получен аванс — начислен НДС.
2. Оформлен авансовый счёт-фактура.
3. Работы выполнены и приняты.
4. Начислен НДС с реализации.
5. Выставлен счёт-фактура на выполненные работы.
6. Аванс зачтён.
7. НДС, начисленный ранее с зачтённого аванса, заявлен к вычету.

Если аванс, акт, КС-3 и счёт-фактура попадают в разные периоды, бухгалтеру требуется особенно внимательно сверять регистры. Один забытый авансовый документ способен исказить налог за квартал.

Входящий НДС по материалам и субподряду

При общей ставке подрядчик может уменьшить начисленный НДС на налог, предъявленный поставщиками и субподрядчиками.

Для вычета обычно нужны:

• правильно оформленный счёт-фактура;
• принятие материалов, работ или услуг к учёту;
• использование покупки в облагаемой НДС деятельности;
• реальная операция и подтверждающая первичка.

По материалам полезно связать: заказ → договор или счёт → накладную/УПД → платёж → приход → списание на объект.

По субподряду: договор → смету или техническое задание → акт → счёт-фактуру/УПД → платёж → связь с этапом генподряда.

Формального счёта-фактуры недостаточно, если контрагент не выполнял работы или документы не позволяют понять, к какому объекту относится расход.

При ставках 5% и 7% входящий НДС к вычету не принимается. Его влияние следует учитывать внутри себестоимости.

Сквозной расчёт по одному строительному объекту

Подрядчик заключил договор на ремонт коммерческого помещения. Конечная цена для заказчика — 12 200 000 рублей.

Закупки материалов и работы субподрядчиков стоят 7 320 000 рублей, включая входящий НДС 22%: стоимость без НДС — 6 000 000 рублей, входящий НДС — 1 320 000 рублей.

Расчёт учебный: пока не учитываем УСН, зарплату, страховые взносы и накладные расходы.

Сценарий 1: ставка НДС 5%

НДС внутри конечной цены: 12 200 000 × 5 / 105 = 580 952 рубля.

Выручка после НДС: 12 200 000 − 580 952 = 11 619 048 рублей.

Входящий НДС к вычету не принимается. Полная стоимость закупок остаётся 7 320 000 рублей.

Остаток до прочих расходов: 11 619 048 − 7 320 000 = 4 299 048 рублей.

Сценарий 2: ставка НДС 22%

НДС внутри конечной цены: 12 200 000 × 22 / 122 = 2 200 000 рублей.

Выручка без НДС: 10 000 000 рублей. Начисленный НДС — 2 200 000 рублей. Входящий НДС — 1 320 000 рублей.

НДС к уплате до других операций: 2 200 000 − 1 320 000 = 880 000 рублей.

Стоимость закупок без НДС: 6 000 000 рублей.

Остаток до прочих расходов: 10 000 000 − 6 000 000 = 4 000 000 рублей.

Показатель	Ставка 5%	Ставка 22%
Конечная цена	12 200 000 ₽	12 200 000 ₽
Начисленный НДС	580 952 ₽	2 200 000 ₽
Вычет входящего НДС	0 ₽	1 320 000 ₽
НДС к уплате до других операций	580 952 ₽	880 000 ₽
Остаток до прочих расходов	4 299 048 ₽	4 000 000 ₽

В этом учебном примере специальная ставка выглядит выгоднее. При другой доле материалов, иной цене для заказчика или дополнительных закупках результат изменится.

Именно поэтому ставку выбирают по расчёту, а не по принципу «меньший процент всегда лучше».

Как контролировать НДС по объекту в веб-версии 101?

Приложение 101 не заменяет бухгалтерскую программу и налоговую декларацию. Его задача — дать руководителю управленческий контроль по объекту до того, как документы превратятся в археологическую экспедицию по чатам.

В веб-версии можно собрать управленческую цепочку:

• зафиксировать плановую цену объекта;
• разделить доходы и расходы по проектам;
• видеть авансы и последующие оплаты;
• контролировать план-факт;
• прикреплять документы к операции;
• проверять, какие расходы относятся к конкретному объекту;
• быстро поднимать историю перед разговором с бухгалтером, заказчиком или банком.

Это особенно полезно, когда у компании одновременно несколько объектов, разные ставки и десятки закупок.

Открыть веб-версию Приложения 101

Общую картину налогов строительной компании можно сверить с нашим главным гидом по налогам в строительстве.

Чек-лист подрядчика перед договором и авансом

До подписания договора

• Проверить доход за прошлый год и с начала текущего.
• Определить текущий статус по НДС.
• Рассчитать 5%, 7% и 22% на реальных закупках.
• Уточнить, является ли заказчик плательщиком НДС.
• Зафиксировать цену без НДС, налог и итоговую сумму.
• Прописать действия сторон при изменении налогового статуса.
• Согласовать этапы, приёмку и закрывающие документы.

Перед получением аванса

• Проверить назначение платежа.
• Определить сумму НДС внутри аванса.
• Выписать авансовый счёт-фактуру.
• Связать платёж с объектом и этапом.
• Проверить, кто отвечает за регистрацию документа.

Перед закрытием этапа

• Сверить договор, смету и фактический объём.
• Подготовить КС-2, КС-3 или акт.
• Выставить счёт-фактуру на реализацию.
• Зачесть соответствующую часть аванса.
• Проверить входящие документы по материалам и субподряду.
• Сверить книгу продаж, книгу покупок и декларацию.

Частые вопросы

Нужно ли платить НДС, если доход на УСН меньше 20 млн рублей?

При соблюдении условий действует автоматическое освобождение. Доход всё равно нужно контролировать ежемесячно: после превышения порога обязанность появляется с первого числа следующего месяца.

Можно ли просто прибавить НДС к уже подписанному договору?

Не всегда. Возможность изменить цену зависит от текста договора, характера цены и согласия заказчика. Без понятного условия о налоге подрядчик рискует платить НДС из согласованной суммы.

Какая ставка выгоднее строительной компании: 5% или 22%?

Ответ зависит от доли закупок с НДС, конечной цены, состава заказчиков и качества документов. При большом входящем НДС общая ставка может оказаться выгоднее благодаря вычету.

Нужен ли счёт-фактура при ставке 5%?

Да, плательщик НДС на УСН оформляет счета-фактуры и исполняет связанные обязанности. Отсутствие права на входящий вычет не отменяет исходящие документы.

Когда начислять НДС по строительным работам?

Налоговая база может возникать при получении аванса и при передаче результата работ. Поэтапный договор требует синхронизации актов, КС-2, КС-3, счетов-фактур и зачёта предоплаты.

Можно ли принять к вычету НДС по материалам?

При общей ставке — при наличии корректного счёта-фактуры, принятии материалов к учёту, использовании в облагаемых операциях и подтверждении реальности закупки. При специальных ставках 5% и 7% такой вычет недоступен.

НДС в строительстве опасен не размером ставки сам по себе. Главная засада появляется, когда договор, аванс, акт, счёт-фактура и фактическая экономика объекта живут каждый своей жизнью.

Если связать их заранее, налог превращается из внезапной дыры в марже в обычную управляемую часть проекта.