Daftar isi:
Siapa kontraktor utama dan subkontraktor?
Kontraktor utama membuat kontrak utama dengan pemilik proyek lalu melibatkan perusahaan atau tenaga ahli lain untuk mengerjakan bagian tertentu. Subkontraktor menerima lingkup kerja tertentu berdasarkan kontrak dengan kontraktor utama.
Pembagian peran ini digunakan di banyak negara, tetapi akibat hukumnya bergantung pada hukum yang berlaku dan isi setiap kontrak. Sebelum proyek dimulai, periksa persyaratan setempat tentang izin usaha, kompetensi, keselamatan kerja, pajak, dan bentuk kontrak. Gambaran tentang hubungan para pihak juga dapat dilihat dalam artikel mengenai struktur organisasi proyek.
Di Rusia, aturan dasarnya terdapat dalam Pasal 706 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Federasi Rusia (bahasa Rusia): kontraktor boleh melibatkan subkontraktor apabila hukum atau kontrak tidak mewajibkannya melaksanakan pekerjaan itu sendiri. Dalam hal ini, kontraktor bertindak sebagai kontraktor utama.
Tugas kontraktor utama
- menyepakati lingkup, hasil, jadwal, dan prosedur penerimaan dengan pemilik proyek;
- membagi pekerjaan di antara pelaksana dan mengelola keterkaitan antarbagian pekerjaan;
- memelihara jadwal umum serta mengendalikan mutu dan kelengkapan dokumen;
- mengatur pertukaran perubahan, catatan, dan keputusan;
- menerima hasil pekerjaan subkontraktor dan membayar sesuai ketentuan kontrak;
- menjalankan kewajiban keselamatan yang ditetapkan oleh kontrak dan hukum setempat.
Tugas subkontraktor
- menyelesaikan lingkup yang disepakati dengan mutu yang diminta dan dalam tenggat yang ditetapkan;
- mematuhi dokumen desain dan teknis;
- menyerahkan dokumen pelaksanaan, berita acara, dan pemberitahuan yang diwajibkan kontrak;
- mengelola risiko dan keselamatan di dalam lingkup pekerjaannya;
- memperbaiki kekurangan yang telah dikonfirmasi sesuai prosedur dan tenggat dalam kontrak serta hukum yang berlaku.
Pedoman resmi HSE Inggris (bahasa Inggris) dan aturan OSHA Amerika Serikat (bahasa Inggris) menunjukkan prinsip umum: koordinasi proyek dan keselamatan memerlukan keterlibatan kontraktor utama dan setiap pelaksana dalam lingkupnya. Besarnya kewajiban di negara tempat proyek berjalan harus diperiksa secara terpisah. Untuk pengendalian lapangan, lihat juga tugas pengawas proyek konstruksi.
Bagaimana tanggung jawab dibagi?
Dalam pengelolaan proyek, tanggung jawab sebaiknya dipisahkan berdasarkan hubungan kontraktual dan kendali nyata atas pekerjaan. Nama suatu peran saja belum menjawab semua persoalan.
| Pihak | Hubungan utama | Fokus kerja |
|---|---|---|
| Pemilik proyek | Kontrak dengan kontraktor utama | Persyaratan hasil, pembiayaan, keputusan, dan penerimaan |
| Kontraktor utama | Kontrak utama dan kontrak subkontrak | Hasil keseluruhan, koordinasi, jadwal, dan hubungan antarpekerjaan |
| Subkontraktor | Kontrak dengan kontraktor utama | Lingkup sendiri, mutu, tenggat, dokumen, dan keselamatan area kerja |
Kontrak utama dan subkontrak: apa perbedaannya?
Dalam skema kontraktor utama, kontrak utama dan subkontrak merupakan dua kontrak dengan pihak serta lingkup pekerjaan yang berbeda. Untuk Rusia, dasar perbandingannya adalah Pasal 702 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Federasi Rusia (bahasa Rusia) dan Pasal 706 dari kitab yang sama; prosedur penyerahan dan penerimaan yang spesifik diatur dalam kontrak.
| Yang dibandingkan | Kontrak utama | Subkontrak |
|---|---|---|
| Pihak | Pemilik proyek dan kontraktor utama | Kontraktor utama dan subkontraktor |
| Objek kontrak | Pekerjaan dan hasil yang wajib diserahkan kontraktor utama kepada pemilik proyek | Lingkup kerja yang disepakati dan ditugaskan kepada subkontraktor |
| Kepada siapa hasil diserahkan | Kontraktor utama menyerahkan hasil kepada pemilik proyek | Subkontraktor menyerahkan hasil kepada kontraktor utama sesuai subkontrak |
| Siapa yang bertanggung jawab kepada pemilik proyek | Kontraktor utama, termasuk atas akibat pelanggaran oleh subkontraktor | Subkontraktor bertanggung jawab kepada kontraktor utama atas lingkupnya; tuntutan langsung dari pemilik proyek dimungkinkan dalam keadaan yang diatur oleh hukum atau kontrak |
Menurut Pasal 706 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Federasi Rusia, kontraktor utama bertanggung jawab kepada pemilik proyek atas akibat pelaksanaan kewajiban subkontraktor yang tidak sebagaimana mestinya, dan kepada subkontraktor atas akibat pelanggaran oleh pemilik proyek. Tuntutan langsung antara pemilik proyek dan subkontraktor pada umumnya dibatasi, kecuali hukum atau kontrak menetapkan aturan lain.
Skema hukum dapat berbeda di setiap yurisdiksi. Ketentuan wajib, kontrak langsung, kendali nyata atas pekerjaan, serta aturan khusus mengenai keselamatan kerja, pajak, dan izin dapat mengubah pembagian tanggung jawab. Sebelum dokumen ditandatangani, cocokkan struktur kontrak dengan hukum setempat.
Mengapa menggunakan subkontraktor?
Keahlian khusus
Pelaksana tertentu dapat mengkhususkan diri pada desain, sistem utilitas, fasad, kaca, pekerjaan akhir, atau pengujian dan pengoperasian. Kontraktor utama menyatukan keahlian tersebut untuk menghasilkan keluaran proyek secara keseluruhan.
Kapasitas yang fleksibel
Perusahaan dapat membentuk tim sesuai volume dan tahap proyek sambil mempertahankan tenaga tetap untuk fungsi utama. Sebelum memilih pelaksana, nilai sumber daya yang tersedia, proyek sejenis, dan beban kerja saat ini.
Peralatan dan izin
Beberapa pekerjaan memerlukan alat khusus, personel terlatih, persetujuan, atau lisensi. Daftarnya bergantung pada negara dan jenis pekerjaan, sehingga dokumen pelaksana perlu diperiksa melalui registri setempat dan persyaratan proyek.
Apa yang perlu dicantumkan dalam kontrak subkontrak?
Kontrak tertulis membuat ekspektasi kerja dapat diperiksa. Pedoman UNCITRAL tentang kontrak konstruksi (bahasa Inggris) menganjurkan agar kontrak menetapkan lingkup subkontrak yang diperbolehkan, cara memilih subkontraktor, dan akibat tidak adanya hubungan kontraktual langsung antara pemilik proyek dan subkontraktor.
- lingkup kerja yang tepat, pengecualian, dan batas tanggung jawab;
- data awal, gambar, spesifikasi, dan urutan prioritas dokumen;
- jadwal proyek konstruksi, tonggak kendali, dan prosedur pemberitahuan keterlambatan;
- harga, uang muka, tahap pembayaran, retensi, dan dokumen pendukung;
- prosedur persetujuan pekerjaan tambahan dan perubahan;
- kriteria mutu, pemeriksaan pekerjaan tersembunyi, dan penerimaan;
- kewajiban keselamatan kerja, akses lokasi, dan pertukaran informasi risiko;
- dokumen pelaksanaan, jaminan, dan prosedur perbaikan kekurangan;
- tanggung jawab, bentuk jaminan yang diperbolehkan, dan batas ganti rugi;
- penangguhan, pemutusan, hukum yang berlaku, dan cara penyelesaian sengketa.
Denda kontrak, bunga, retensi, dan penggantian biaya hanya berlaku dalam batas kontrak dan hukum yang berlaku. Ketentuan tersebut meningkatkan kepastian, tetapi tidak menjamin bahwa tagihan dapat dipulihkan.
Kontrak juga harus menetapkan cara melaporkan, memeriksa, dan memperbaiki kekurangan, serta menerima hasil pekerjaan yang telah diperbaiki; siapa yang dapat menunjuk pelaksana lain jika perbaikan tidak selesai; serta bagaimana waktu dan biaya terkait dicatat. Setiap penyesuaian pembayaran, penggantian biaya, penangguhan, atau pemutusan harus mengikuti perjanjian dan hukum yang berlaku. Bunyi kontrak saja tidak menjamin bahwa upaya hukum tertentu tersedia.
Untuk kontrak yang tunduk pada hukum Rusia, akibat kekurangan pekerjaan dijelaskan dalam Pasal 723 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Federasi Rusia (bahasa Rusia). Bergantung pada keadaan dan ketentuan kontrak, upaya yang tersedia dapat berupa perbaikan kekurangan, pengurangan harga, atau penggantian biaya; hak untuk memperbaiki pekerjaan melalui pihak ketiga perlu dicantumkan dalam kontrak.
Sebelum menandatangani, mintalah pengacara yang memahami hukum negara proyek dan struktur kontrak Anda untuk memeriksa templatnya.
Saat menyiapkan dokumen, cocokkan ketentuan yang disebutkan dengan skema pekerjaan Anda. Artikel “Subkontrak pelaksanaan pekerjaan: ketentuan dan tanggung jawab para pihak” (bahasa Rusia) membahas ketentuan kontrak serta pencatatan pekerjaan dan pembayaran di 101.
Bagaimana mengatur kerja bersama?
- Periksa pendaftaran, kewenangan, izin, asuransi, dan pengalaman pelaksana melalui sumber setempat yang tersedia.
- Tetapkan satu set dokumen awal dan batas lingkup kerja yang disepakati.
- Tunjuk penanggung jawab keputusan, akses lokasi, mutu, keselamatan, dan dokumen.
- Hubungkan tahap pembayaran dengan hasil yang terukur dan penerimaan yang dikonfirmasi.
- Pelihara catatan perubahan, temuan, tenggat jawaban, dan keputusan yang disetujui.
- Dokumentasikan serah terima setiap tahap sesuai kontrak dan hukum setempat.
Uang muka menimbulkan risiko kredit dan pelaksanaan. Sebelum membayar, periksa rekanan, sepakati penggunaan dana dan dokumen pendukung, bagi pembayaran per tahap, dan pertimbangkan jaminan yang diperbolehkan. Kemungkinan memperoleh kembali dana bergantung pada bukti, ketentuan kontrak, aset debitur, dan prosedur penagihan.
Apa yang harus dilakukan saat terjadi sengketa?
Kumpulkan kontrak, lampiran, korespondensi, berita acara, foto, temuan, pemberitahuan, dan perhitungan tuntutan. Kirim pemberitahuan dengan cara dan dalam tenggat yang ditetapkan kontrak. Simpan bukti kondisi pekerjaan sebelum hasil yang disengketakan diperbaiki.
Tindakan berikutnya bergantung pada hukum yang berlaku, ketentuan tentang prosedur klaim, dan cara penyelesaian sengketa. Pengacara atau tenaga ahli dapat membantu menilai tuntutan, tenggat, dan biaya prosedur untuk proyek tertentu.
