Факторы, замедляющие срок сдачи объекта
Для начала давайте разберемся, что именно замедляет ход строительства. Руководители строительных компаний мечтают найти какие-то новые технологии и поменять весь подход в корне, чтобы ускориться или улучшить качество, но, на деле, замедляют процессы совсем банальные вещи, которые просто исправить.
Давайте начнем с поиска ахиллесовой пяты на сильном и здоровом теле вашего бизнеса:
1. Сложности проектирования и согласований
Длительное прохождение экспертиз, согласований с органами власти, ошибки в проектной документации, переделки, несвоевременная выдача разрешений. Часто, это объективная реальность, на которую трудно повлиять, но можно учесть. Если вы знаете, что бумажная волокита может затянуться, то ориентируйте заказчика не на самый короткий срок из возможных, а заложите на ожидание достаточное количество времени.
2. Неэффективное планирование
Так быстро мы подобрались к проблемам, которые находятся в зоне ответственности каждого руководителя. Если у вас нет четкого графика работ, логистика всегда страдает (задерживаются доставки и спецтехника распределяется между объектами без какой-либо системы), а прорабы находятся в вечном поиске мастеров, то наверняка основные проблемы со сроками связаны именно с планированием.
3. Слабая координация и коммуникация между участниками
Если подрядчики, субподрядчики, проектировщики, прорабы и другие специалисты, которых всегда много на объекте, плохо синхронизированы, то будут постоянно случаться накладки. Кто-то начал раньше, кто-то начал позже — споры продолжат возникать. Нужна прозрачная система отчетности и контроля.
4. Низкая технологическая оснащённость
Технологии — это необходимость, а не блажь! Использование устаревших методов или материалов, отсутствие автоматизации, цифровых инструментов и недостаток модульных, заводских решений съедает много ценного и дорого времени руководителя компании. Если он до сих пор вручную делает сметы и контролирует прорабов за счет поездок на объекты, то для ускорения производства работ достаточно просто пересмотреть управленческие стратегии и внедрить современные инструменты для учета.
5. Человеческий фактор
Низкая квалификация или нехватка специалистов — это бич строительной сферы. Хорошие специалисты заняты и берут дорого, начинающие — еще не обнаглели, но делают кучу ошибок, которые дорого переделывать, и требуют постоянного контроля. Руководитель должен постоянно балансировать и искать тех, кто уже умеет что-то делать, но еще не «зазвездился».
Методы и технологии, сокращающие сроки строительства
Мы составили для вас подробную таблицу с проверенными подходами, которые позволяют форсировать темп при сохранении качества.
| Метод / технология | Описание | В каких случаях применимо? | Преимущества |
|---|---|---|---|
| Типовое и модульное строительство | Делать элементы/блоки объекта заранее на заводе, собирать на площадке | Жилые дома, общественные здания, временные конструкции | Сжатие сроков монтажа «коробки» объекта; уменьшение зависимостей от погодных условий; меньше ошибок на месте |
| BIM-моделирование и цифровизация | Модели, где проект визуализирован, все изменения просчитываются; цифровое планирование и контроль | Проектирование, согласования, контроль качества, крупные объекты | Быстрее согласования, уменьшение «дежурных» ошибок, чёткое представление всех узлов и пересечений, снижение переделок |
| Параллельность работ | Не ждать полного завершения одного этапа, а начать следующий, когда это возможно («сквозное» планирование) | Когда логически можно разнести этапы по времени при наличии ресурсов | Существенное сокращение общего срока, если правильно спланировано и координировано |
| Упрощённые проектные решения, стандартизация | Типовые конструкции, заранее проработанные решения, стандарты на детали и узлы | Серийное жильё, похожие типы зданий, повторяющиеся объекты | Меньше времени на разработку, меньше ошибок, меньше переделок |
| Улучшенная логистика и управление ресурсами | Оптимизация поставок, наличие техники, материалов, рабочей силы в нужный момент; минимизация простоя | Все проекты; особенно удалённые площадки | Уменьшение простоев, повышение загрузки техники и бригад |
| Цифровые платформы управления проектами | Системы контроля за задачами, отчётностью, движением материалов, сроками, коммуникацией между участниками | Средние и крупные проекты, на которых много участников | Повышение прозрачности, быстрота реагирования на изменения, снижение ошибок |
| Нормирование, стандарты, автоматизированный контроль качества | Чёткие процедуры контроля, автоматизация проверок и инспекций; стандарты качества | Проекты с высокими требованиями; публичные или ответственные сооружения | Снижение риска переделок и штрафов; меньше потерь времени на исправление дефектов |
Возможные риски и их минимизация
У решения ускориться всегда есть риски. Я думаю, вы помните известный треугольник Хопкинса, описывающий запрос большей части заказчиков: «Хочу быстро, дешево и качественно». Однако в жизни такое волшебство возможно не всегда. Нужно чем-то жертвовать.
Обсудим риски ускорения бизнес-процессов и как можно их минимизировать:
Ухудшение качества. Спешка может привести к браку, нарушению технологий. Лишь когда вы уже «разогнались» и довели до автоматизма многие действия, все идет просто и легко. В начале будет особенно сложно! Решением может быть найм дополнительных специалистов для контроля качества (технадзор), внедрение стандартов и регламентов.
Превышение бюджета. «Ускорение», как правило, требует доплат за сверхурочные, быструю доставку, технологичные материалы. Оцените, насколько ваша компания готова сейчас вложиться в технологии, например, в новую технику или обучение мастеров.
Координационные сбои. Если вы решили, что ускоритесь за счет того, что будете ставить различные работы в параллель, то будьте готовы к координационным трудностям. Там, где задействованы многие участники, любая задержка одного может «заморозить» другие. Важно заранее решить вопросы коммуникации с командой, привязать необходимость отчетов к зарплате и внедрить в работу цифровые инструменты.
Поэтапная стратегия по сокращению сроков строительства
Ниже предложена модель стратегического подхода, которую можно адаптировать под конкретный бизнес:
1. Оценка текущего состояния
Здесь потребуется сесть и спокойно проанализировать реальное положение дел в вашем бизнесе. Это нужно сделать честно и без лжи самому себе:
- сколько времени уходит на стандартный проект? (насколько это время отличается от сроков, на которые вы ориентировали заказчиков на старте?)
- где чаще всего происходят задержки (ищем «узкие места»)?
- как вы храните данные по проекту?
2. Постановка цели
А теперь составьте себе реалистичный план на будущее: на сколько нужно сократить сроки, что для этого потребуется сделать и какие могут быть компромиссы (по стоимости или качеству).
3. Выбор методов
Из таблицы выше вы можете подобрать подходящие методы: типовые проекты вместо индивидуальных, BIM, параллельность процессов и др. Эти идеи нужно адаптировать под масштаб, тип объекта, географию, климат.
4. Планирование изменений
Составьте новый график работ с критическими изменениями и назначьте ответственных за внедрение изменений. А также придумайте систему мониторинга и отчётности. Эффективным решением может стать работа через Приложение 101, позволяющее контролировать прогресс работ на объектах, отслеживать трату подотчетных средств и видеть актуальные балансы проектов.
5. Внедрение пилотных решений
Начните с одного или нескольких участков или этапов. Если вы решили, что будете внедрить в работу более типовые проекты, то не стоит переделывать под них текущие объекты. Сосредоточьтесь на поиске заказчиков, которым интересен ваш новый подход, займитесь поисков мастеров-универсалов и постепенно переводите компанию на новые рельсы.
6. Контроль и корректировка
Нужен постоянный мониторинг сроков, качества, затрат. Использование цифровых инструментов помогает визуализировать отклонения и получать обратную связь от исполнителей. Возможно, корректировать придется многое.
7. Масштабирование успешных практик
Это самый важный пункт. Если какие-то решения не прижились в вашем бизнесе и долгое время не приносят прибыли, то нужно иметь мужество от них отказаться. А, наоборот, те, что позволяют зарабатывать, нужно масштабировать.