Консервация незавершенного строительства обычно начинается внезапно: инвестор заморозил финансирование, проект пересчитали, банк остановил кредитную линию. Объект стоит, деньги продолжают уходить на охрану, аренду, электричество, а документы в переписке теряются.
В такой ситуации важнее всего зафиксировать состояние недостроя и договориться с подрядчиком «на берегу»: что уже выполнено, что нужно сделать для сохранности, кто за это отвечает и как это оплачивается.
Ниже собрал практичную схему, как оформить консервацию незавершенного строительства и как устроен учет расходов у заказчика и подрядчика. Дата актуальности подходов и норм, о которых идет речь, — 15.12.2025.
- Когда нужна консервация незавершенного строительства
- Инвентаризация недостроя перед консервацией
- Документы при консервации: приказ, КС-17, смета, допсоглашение
- Расчеты с подрядчиком и охрана объекта на период консервации
- Учет затрат и налоги у заказчика: счет 91, НДС и налог на прибыль
- Учет у подрядчика: выручка по работам консервации и этапы строительства
- Как зафиксировать консервацию в управленческом учете, чтобы продолжить стройку без споров
Когда нужна консервация незавершенного строительства
Консервация незавершенного строительства — это управляемая пауза. Работы останавливают, объект приводят в состояние, при котором он сохраняет конструктив и остается безопасным, а стороны фиксируют, что именно сделано и сколько это стоит.
Решение о консервации принимает заказчик. Обычно его оформляют приказом или распоряжением и сразу ставят сроки, в которые будет подготовлена документация по консервации и проведена инвентаризация недостроенного объекта.
Инвентаризация недостроя перед консервацией
Перед консервацией логика простая: сначала вы фиксируете фактическое состояние объекта, потом принимаете решения, что именно консервировать и как охранять.
Инвентаризацию проводит комиссия. Обычно в нее включают представителей генподрядчика, субподрядчиков и проектной организации. Итог работы комиссии — инвентаризационные описи: что это за объект, какой объем работ выполнен по объекту целиком и по отдельным видам работ, конструктивным элементам и оборудованию.
Есть две проверки, которые часто экономят деньги. Первая — реальное состояние конструкций и того, что подлежит консервации. Вторая — оборудование, переданное в монтаж, но не смонтированное (оно иногда «зависает» между складом, объектом и ответственными).
Комиссия может выявить перекосы в стоимости выполненных работ. Частые причины: неверно применили сметные нормы или коэффициенты, включили расходы вне строительства (покупка оборудования, устранение дефектов оборудования, пусконаладка), исказили данные об объемах СМР в расчетных документах.
Документы при консервации: приказ, КС-17, смета, допсоглашение
Базовый комплект документов складывается из четырех частей: решение заказчика (приказ/распоряжение), фиксация приостановки строительства, смета на консервацию и договорные условия выполнения этих работ.
Ключевой документ при остановке строительства — акт о приостановлении строительства по форме КС-17. Его обычно подписывают заказчик и подрядчик в течение месяца со дня принятия решения о консервации. Форма КС-17 входит в набор унифицированных форм, утвержденных Постановлением Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100.
В КС-17 фиксируют основу для расчетов и будущего «возврата» на объект: наименование и назначение объекта, дату начала строительства, договорную (сметную) стоимость, стоимость выполненных на момент приостановки работ, расходы застройщика к моменту остановки, затраты на консервацию и охрану.
Чтобы получить точные цифры по консервации, заказчик, подрядчик и проектная организация обычно составляют перечень работ и затрат. По этому перечню проектировщик разрабатывает смету на консервацию и охрану объекта.
Дальше важно связать смету с договором. На основании сметы подрядчик выполняет строительно-монтажные работы по консервации, а стороны закрепляют это дополнительным соглашением к генеральному договору подряда: сроки выполнения работ, сроки сдачи заказчику законсервированного объекта, оборудования и материалов, условия возмещения убытков (если они предусмотрены договором).
Если вы хотите заранее снять часть рисков по документам и срокам, полезно свериться с логикой договорных условий из статьи «Риски договора подряда».
Расчеты с подрядчиком и охрана объекта на период консервации
После решения о консервации у заказчика появляется обязанность уведомить подрядчика, оплатить все выполненные работы и возместить расходы, вызванные консервацией. На практике работы по консервации часто выполняет подрядчик, поэтому стоит отдельно согласовать смету на строительно-монтажные, ремонтные и восстановительные работы, а также на охрану объекта.
В деньгах здесь три потока. Первый — закрытие факта по выполненным работам на дату остановки (что сделано до консервации). Второй — оплата работ по консервации (что сделано, чтобы объект сохранился). Третий — содержание законсервированного объекта: охрана, освещение и другие регулярные траты.
Учет затрат и налоги у заказчика: счет 91, НДС и налог на прибыль
В бухучете заказчика затраты на консервацию не увеличивают стоимость строящегося объекта. В практике встречается подход с отдельным субсчетом к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы» для затрат, которые не увеличивают стоимость основных средств. Есть и рекомендация отражать такие затраты как прочие расходы на счете 91 «Прочие доходы и расходы».
Содержание законсервированного объекта (охрана, освещение и подобные расходы) обычно тоже относят на счет 91 как прочие расходы. Это удобно, потому что вы видите отдельную «полку» расходов, которая не смешивается со стоимостью строительства.
В налоговом учете расходы, связанные с консервацией, попадают в состав внереализационных расходов как расходы, связанные с консервацией и расконсервацией производственных мощностей и объектов, включая затраты на содержание законсервированных объектов. Это следует из подп. 9 п. 1 ст. 265 НК РФ.
По НДС важна логика связи расходов с облагаемыми НДС операциями. Право на вычет обычно привязано к тому, что приобретения предназначены для деятельности, облагаемой НДС, и выполнены условия по документам и учету.
Частая ловушка в старых примерах по консервации — ставка НДС 18%. С 01.01.2019 основная ставка НДС составляет 20% (изменения внесены Федеральным законом от 03.08.2018 № 303-ФЗ). Если вы пересчитываете смету или штрафы в текущих документах, ориентируйтесь на действующую ставку.
Чтобы не утонуть в расходах на паузе, полезно вести раздельный учет затрат по объекту и хранить первичку в одном месте. Подходы к структуре такого учета разобраны в статье «Учет расходов в строительстве».
Учет у подрядчика: выручка по работам консервации и этапы строительства
У подрядчика учет зависит от того, как организована сдача работ. Если строительство идет по этапам, затраты по этапам до сдачи всего объекта могут учитываться на счете 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам». После завершения строительства затраты списывают со счета 46 в дебет счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», затем этап сдают заказчику.
Если объект строится в один этап, расходы по СМР учитывают на счете 20 «Основное производство».
Работы по консервации подрядчик отражает на тех же счетах учета затрат на строительство, а оплату за выполненные консервационные работы показывает как выручку в составе общего объема СМР. Если договором предусмотрены штрафные санкции, полученный штраф подрядчик отражает в прочих доходах, а НДС начисляет по правилам, применимым к таким суммам в конкретной ситуации.
Как зафиксировать консервацию в управленческом учете, чтобы продолжить стройку без споров
Когда объект «заморожен», споры чаще возникают не из-за самих работ, а из-за доказательств: какие объемы подтверждены, какие материалы на объекте, что принято заказчиком, какие расходы относятся к консервации. Поэтому полезно заранее собрать один контур данных: перечень работ, фотофиксацию, акты, счета, переписку по согласованию сметы.
Если у вас регулярная работа с актированием, обратите внимание на материал про документы в стройке: «Акт выполненных работ» и статью «Формирование КС-2 в Приложении 101». Они помогают выстроить дисциплину в фиксации объемов и подписании документов.
Отдельная тема на консервации — подотчет и мелкие регулярные траты (охрана, расходники, мелкий ремонт). Если деньги выдаются сотрудникам или подрядчикам под отчет, их стоит фиксировать раздельно по объекту и периоду. Это упрощает внутренний контроль и снижает риск вопросов в учете. По этой части поможет статья «Учет подотчетных средств».
Если вы ведете объект в цифре, удобно закрепить пакет консервации в одном месте: список работ, смету, документы, фото, историю согласований. В Приложении 101 это обычно собирают в рамках проекта, чтобы при возобновлении строительства вернуться к исходным данным без потерь.