ოფისი: ქირაობა თუ ყიდვა?

ოფისის ქირაობის ან ყიდვის საკითხი ჩვეულებრივ მაშინ ჩნდება, როცა გუნდი სამზარეულოში ან საერთო სამუშაო სივრცეში ვეღარ ეტევა. კლიენტებთან შეხვედრებს, დოკუმენტებს, აღჭურვილობას, შეხვედრების ზონასა და ნივთების შენახვას ადგილი სჭირდება. ეს რეგულარულ ხარჯებსაც წარმოშობს, რომლებიც მოგებაზე ხელფასების მსგავსად მოქმედებს.

ქირაობისა და ყიდვის მხოლოდ ინტუიციით შედარება სარისკოა. რეგულარული ქირა და მოვლის ზოგიერთი ხარჯი სამუშაოს მოცულობისგან დამოუკიდებელ ვალდებულებებს ქმნის. შენობის ყიდვა, დასაბრუნებელი დეპოზიტის გადახდა და სესხის ძირითადი თანხის დაფარვა განსხვავებული ფულადი ნაკადებია: მათ ავტომატურად მიმდინარე საოპერაციო ხარჯებად ვერ ჩავთვლით. მმართველობით აღრიცხვაში ოფისის ხარჯები ცალკე გამოყავით, რათა პროექტებზე უწესრიგოდ არ განაწილდეს და მცდარი დასკვნები არ წარმოშვას.

განვიხილავთ ორივე ვარიანტის დადებით და უარყოფით მხარეებს, შემდეგ 3–5 წლის მარტივ შედარებას შევადგენთ, რათა გადაწყვეტილება რიცხვებს დაეყრდნოს.

რა უნდა განსაზღვროთ ქირაობისა და ყიდვის შედარებამდე?

თუ მოთხოვნები წინასწარ არ განსაზღვრეთ, ქირაობისა და ყიდვის შედარება აზრს კარგავს. ოფისი გაყიდვის, მუშაობის, ნივთების შენახვისა და გუნდის შეკრების ინსტრუმენტია. მისი მახასიათებლები გამოყენებისა და ფლობის ხარჯებზე მოქმედებს.

დაიწყეთ ვადითა და მოქნილობით. თუ ბიზნესი არათანაბრად იზრდება, ფართობის საჭიროება შეიძლება სწრაფად შეიცვალოს. ასეთ შემთხვევაში ყიდვამ შეიძლება ფული ისეთ შენობაში დააკავოს, რომელიც გუნდის მუშაობის ფორმატს აღარ შეესაბამება.

მეორე საკითხი ფინანსური დატვირთვაა. ოფისის ქირა მუდმივი ხარჯია, ხელფასების, გადასახადებისა და გამოწერების ნაწილის მსგავსად. ერთეულის ეკონომიკა, უზარალობის წერტილი და რენტაბელობა ამ ხარჯების ერთობლივ შეფასებაში დაგეხმარებათ. სასარგებლოა სტატიები ბიზნესის ეფექტიანობის მაჩვენებლების და 101 აპლიკაციაში ანალიტიკის მუშაობის შესახებ (სტატია რუსულად).

ოფისის ქირაობა: დადებითი და უარყოფითი მხარეები

ქირაობა სისწრაფესა და მართვად რისკს იძლევა: ხელშეკრულების გაფორმება, მცირე რემონტი და გადასვლა. ბევრი კომპანიისთვის ეს მდებარეობის, ოფისის ფორმატისა და რეალურად საჭირო ფართობის გამოცდის გზაა.

ჩვეულებრივი უპირატესობებია უფრო მარტივი გადასვლა, გუნდის ზრდასთან ერთად ფართობის შეცვლის შესაძლებლობა და ყიდვასთან შედარებით ნაკლები საწყისი თანხა. ქირაობა დისციპლინასაც უწყობს ხელს: ოფისის ხარჯი გაყიდვებითა და პროცესების ეფექტიანობით უნდა გამართლდეს.

ჩვეულებრივი ნაკლოვანებებია მესაკუთრის პირობებზე დამოკიდებულება, ინდექსაცია, გადაკეთების შეზღუდვები და ხელშეკრულების შეწყვეტის რისკი. არსებობს ფსიქოლოგიური მხარეც: შეიძლება გაგიჭირდეთ დიდი ინვესტიცია სივრცეში, რომელიც კომპანიას არ ეკუთვნის. სამუშაოების დაწყებამდე შეამოწმეთ ქირაობის ვადა, თანხმობის მოთხოვნები და გაუმჯობესებების კომპენსაცია. ემოციური არგუმენტი ვერ ამტკიცებს, რომელი ვარიანტია ფინანსურად უკეთესი.

ოფისის ყიდვა: დადებითი და უარყოფითი მხარეები

ყიდვა კონტროლსა და დაგეგმვის უფრო ხანგრძლივ პერიოდს იძლევა. კომპანია შენობაზე საკუთრებას იძენს; გაყიდვის, გაქირავების ან უზრუნველყოფად გამოყენების შესაძლებლობა მოქმედ კანონმდებლობაზე, ნებადართულ გამოყენებაზე, უფლებრივ ტვირთებსა და დაფინანსების პირობებზეა დამოკიდებული. საკუთარი ოფისი შეიძლება სტაბილურობის იმიჯს უწყობდეს ხელს, მაგრამ კომპანიის ვალების გადახდის უნარს თავისთავად არ ადასტურებს.

ჩვეულებრივი უპირატესობებია გრძელვადიანი რემონტის მეტი შესაძლებლობა და სივრცის თქვენს პროცესებზე მორგება: შეხვედრების ოთახები, საგამოფენო ზონა ან სამუშაო ადგილები. გადაკეთება, საინჟინრო სისტემების ცვლილებები, საწყობები და სახელოსნოები ნებადართულ გამოყენებას, ადგილობრივ მოთხოვნებსა და საჭირო ნებართვებს უნდა შეესაბამებოდეს.

ჩვეულებრივი ნაკლოვანებებია შესყიდვის ფასი, გარიგების, რემონტის, ავეჯისა და აღჭურვილობის ხარჯები, არასწორი მდებარეობის არჩევის რისკი და ნაკლები მოქნილობა. თუ დისტანციური მუშაობის, სხვა უბნის ან კლიენტთა ნაკადის ცვლილების გამო ბიზნესის ფორმატი შეიცვალა, ოფისმა შეიძლება შეზღუდოს იგი: გადასვლა ქონების გაყიდვას ან გაქირავებას დაეყრდნობა.

საკუთრება და აღრიცხვაში აქტივი განსხვავებული საკითხებია. მაგალითად, მოიჯარე, რომელიც ფინანსური ანგარიშგების საერთაშორისო სტანდარტებს იყენებს, ჩვეულებრივ აღიარებს გამოყენების უფლების აქტივსა და იჯარის ვალდებულებას IFRS 16-ის მიხედვით (წყარო ინგლისურად); სტანდარტი მოკლევადიანი იჯარისა და დაბალი ღირებულების აქტივებისთვის გამონაკლისებს ითვალისწინებს. გადასახადები და აღრიცხვის კლასიფიკაცია თქვენი კომპანიისთვის მოქმედი სტანდარტებისა და კანონმდებლობის მიხედვით შეამოწმეთ.

როგორ შეადაროთ ქირაობა და ყიდვა ერთ მოდელში?

შედარებისთვის გამოყავით საწყისი გადინებები, ყოველთვიური გადახდები და არჩეული პერიოდის ბოლოს ფულადი შედეგი. 3–5 წელი სცენარული ანალიზის მაგალითია და არა ინვესტიციის ამოღების ვადის პროგნოზი. ყიდვის შემდეგ აქტივი რჩება, სესხს კი შეიძლება დაუფარავი ვალი დარჩეს. ამ ნაშთების გარეშე ქირაობასთან შედარება არასრულია.

შემდეგი ნაბიჯები წინასწარი შედარებისთვისაა. გამოიყენეთ ერთი და იგივე ფართობი, პერიოდი, ვალუტა და გათვალისწინებული გადახდების შემადგენლობა; საგადასახადო გავლენა ადგილობრივი წესებით ცალკე შეაფასეთ. გამოთვლა შენობის სამართლებრივ და ტექნიკურ შემოწმებას არ ცვლის.

1. ნაბიჯი 1. განსაზღვრეთ მოთხოვნები და სცენარები: ფართობი, უბანი, პარკინგი, მისადგომები, კლიენტებისთვის სივრცე, გამოყენების მოსალოდნელი ვადა და გუნდის ცვლილებები.
2. ნაბიჯი 2. შეადგინეთ ქირაობის ფულადი ნაკადები: დასაწყისში დეპოზიტი და მომზადება, ყოველთვიურად ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ინდექსაციით ქირა და მოვლა, ბოლოს შესაძლო გასვლის ხარჯები. დეპოზიტის მოსალოდნელი დაბრუნება ხელშეკრულების მიხედვით ცალკე შემოდინებად აჩვენეთ. შესაძლო დასაკავებელი თანხა უარყოფით სცენარში დატოვეთ.
3. ნაბიჯი 3. გამოთვალეთ ყიდვის ვარიანტი. სესხის გარეშე შეიტანეთ სრული ფასი, გარიგება, მომზადება და მოვლა; ცალკე აჩვენეთ პერიოდის ბოლოს გაყიდვის სავარაუდო წმინდა შემოსავალი. სესხით ყიდვისას შეიტანეთ საწყისი შენატანი, გარიგება, მომზადება, ყოველთვიური სასესხო გადახდები და მოვლა. სავარაუდო გასაყიდ ფასს გამოაკელით გაყიდვის ხარჯები და დარჩენილი ვალი. საწყის შენატანსა და სასესხო გადახდებს ქონების სრული ფასი მეორედ არ დაუმატოთ.
4. ნაბიჯი 4. შეადარეთ გადახდების დრო და საბრუნავი სახსრების საჭიროება. უფრო ღრმა შედარებისთვის ყველა ვარიანტის ფულადი ნაკადები ერთი დასაბუთებული განაკვეთით შეგიძლიათ დაადისკონტოთ. თუ განაკვეთი უკვე ითვალისწინებს კაპიტალის ღირებულებას, მას ცალკე თანხის სახით აღარ დაუმატოთ. ბიზნესის ზრდაში ინვესტიციის უკუგება გაურკვეველ ალტერნატიულ სცენარად განიხილეთ.
5. ნაბიჯი 5. შეადარეთ პერიოდის სრული ფულადი გადინებები საბოლოო შემოდინებების გამოკლებით და ფულის მაქსიმალური საჭიროება. შეამოწმეთ ქირის ზრდის, რემონტის ხარჯებისა და დაბალი გასაყიდი ფასის სცენარები. ფულადი ნაკადი აღრიცხვის ხარჯი არ არის: სესხის ძირითადი თანხა, დეპოზიტი და აქტივის შეძენა საოპერაციო უზარალობის გამოთვლაში მთლიანად არ უნდა ჩაირთოს.

ღრმა ანალიზისთვის ოფისის ხარჯები კატეგორიებად დაყავით და ნახეთ, სად იხარჯება მოგება. 101-ში კარგი საწყისია მკაფიო კატეგორიები გუნდისთვის ერთნაირი სახელებით. ჩვენი სტატია ხარჯების კატეგორიების შესახებ (რუსულად) მშენებლობის გარეთაც სასარგებლოა: ხარჯების აღრიცხვის მიდგომა უფრო ფართოდ გამოიყენება.

საოპერაციო უზარალობის წერტილისთვის ცალკე განსაზღვრეთ მუდმივი ხარჯები და ცვლად ხარჯებზე დაფუძნებული მარჟინალური მოგების კოეფიციენტი. დადებითი კოეფიციენტის შემთხვევაში საჭირო ამონაგები მუდმივი ხარჯების ამ კოეფიციენტზე გაყოფას უდრის. შენობის ყიდვა და სესხის ძირითადი თანხის დაფარვა ფულად გეგმაში შეამოწმეთ; პერიოდის აღიარებული ხარჯები გამოყენებულ აღრიცხვის წესებზეა დამოკიდებული.

რემონტი, გადასვლა და მოწყობა: სად შეიძლება ფული დაიკარგოს

ქირაობისა და ყიდვის განხილვისას ხშირად ავიწყდებათ მესამე ნაწილი — სივრცის სამუშაოდ მომზადების ღირებულება. მომზადებისას აღმოჩენილი ელექტროობის, ვენტილაციის, აღჭურვილობის ან მზარდი გუნდის ავეჯის საჭიროებამ რემონტისა და მოწყობის ბიუჯეტი შეიძლება მნიშვნელოვნად გაზარდოს.

სასარგებლო წესია ოფისის რემონტის თითოეული ხარჯთაღრიცხვის ვერსიის შენახვა. თუ შეთანხმებული თანხა მუშაობისას გაიზარდა, ჩაიწერეთ, რა დაემატა და ვინ დაადასტურა. შეადარეთ საწყისი ბიუჯეტი, შეთანხმებული ცვლილებები და ფაქტობრივი ხარჯი; შეინახეთ თითოეული დამატებითი სამუშაოს დასაბუთება.

გადასვლაც შესაძლო დანაკარგების წყაროა: გუნდის მოცდენა, დაკარგული დოკუმენტები, მისადგომებისა და მომარაგების ქაოსი. ეს ხარჯები ხშირად მანამ რჩება შეუმჩნეველი, სანამ არ წარმოიშობა.

როგორ აკონტროლოთ ოფისის ხარჯები

ოფისის გადახდები მუდმივი ხარჯების ნაწილია. კომპანიის დონეზე მათი ცალკე აღრიცხვა აჩვენებს, რა იხარჯება ბიზნესის უზრუნველყოფაზე: ქირა, კავშირგაბმულობა, ბუღალტერია, მომსახურებები და ოფისის პერსონალის ხელფასები. ოფისის ცალკე ხარჯთა ჯგუფი მათ ამონაგებთან და მარჟინალურ მოგებასთან შედარებას აადვილებს.

101 აპლიკაციაში კომპანიის ფონდი საერთო ოპერაციების ცალკე აღრიცხვაში გეხმარებათ. PRO+ შეთავაზების პირობების 1.2 პუნქტი (რუსულად) ითვალისწინებს ფონდის ფინანსური ოპერაციების აღრიცხვასა და ანგარიშგებას. მოვლენა გადახდის ან ავანსის შესახებ შეტანილ მონაცემებს ასახავს; აპლიკაციაში მისი სტატუსი გადარიცხვის საბანკო დადასტურებას არ ცვლის. ჩანაწერების სისრულე ხელშეკრულებებსა და გადახდის დოკუმენტებს შეუდარეთ.

ქვემოთ ნაჩვენები ეკრანის სურათი Forge Construction-ის კომპანიის ფონდში ივლისის ოფისისა და საგამოფენო სივრცის ქირისა და მოვლის არსებულ სასწავლო ჩანაწერს აჩვენებს. ბარათზე ჩანს აღწერა, გამგზავნი, მიმღები და საილუსტრაციო თანხა 180 000. ამ სადემონსტრაციო ანგარიშის ყველა მონაცემი გამოგონილია; თანხა საბაზრო ქირა ან რეკომენდებული ბიუჯეტი არ არის. სურათი აღრიცხვის ჩანაწერს აჩვენებს და საბანკო გადახდის შესრულებას არ ამტკიცებს.

სასწავლო მაგალითი 101-ის რუსულ ინტერფეისში. «Подтверждено партнёром» ნიშნავს პარტნიორის მიერ დადასტურებულს და ეხება ჩანაწერს, არა საბანკო გადარიცხვას.

თუ ოფისს ბიზნესის ზრდისას არჩევთ, რენტაბელობაც გამოთვალეთ და შეაფასეთ მასზე მუდმივი ხარჯების გავლენა. სასარგებლოა სტატიები რენტაბელობის გამოთვლის, მარჟინალური მოგების მნიშვნელობისა და მმართველობით აღრიცხვაში ამონაგების გამოთვლის შესახებ.

დასკვნები: როდის იქირაოთ და როდის იყიდოთ

ქირაობა ხშირად გამოდგება, როცა სივრცე სწრაფად გჭირდებათ, გუნდის ზრდა გაურკვეველია, მდებარეობისა და ოფისის ფორმატის გამოცდა გსურთ ან ფართობის მოქნილობა მნიშვნელოვანია.

ყიდვა ხშირად გამოდგება, როცა ამ ადგილას დაგეგმვის ვადა გარკვეულია, ფულადი ნაკადი სტაბილურია, თქვენს პროცესებზე მორგებული მნიშვნელოვანი რემონტია დაგეგმილი და ოფისი კომპანიის იმიჯისა და სანდოობის ნაწილია.

თუ გადაწყვეტილება გაჭიანურდა, დაიწყეთ ოფისის მოთხოვნებითა და ხელმისაწვდომი ფულადი დატვირთვით, შემდეგ ქირაობა და ყიდვა ერთ პერიოდში შეადარეთ. მუდმივი ხარჯები და უზარალობის წერტილი ცალკე შეაფასეთ. რიცხვების შეგროვების შემდეგ ოფისის არჩევანი პირად გემოვნებაზე ნაკლებად იქნება დამოკიდებული.